나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [14] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 부산지방법원 2023타경64487 (14) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (14)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 5층503호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 113,000,000원

* 토지 면적: 5.71㎡ (약 1.73평)

* 건물 면적: 22.11㎡ (약 6.69평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 1.건축물 기본 정보 (JSON 분석 결과)

* 건물명: 수림하우스

* 신 주소: 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40 (연산동)

* 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브 지붕

* 층수: 총 10층 건물 중 5층

* 전유 면적: 22.11㎡ (약 6.69평)

* 총 건물 면적: 1311.63㎡

* 건물 승인일: 2018년 11월 27일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 다양한 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 부산 지하철 1호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 건물 북동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있으며, 북서측으로는 노폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 12월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 총 채무액: 등기부상 채권 총액은 3,020,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 하

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 4일

* 확정일자: 2022년 1월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 인수되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 부산의 주요 교통 요지인 연산역 인근에 위치하여, 업무시설(오피스텔)로서의 기능을 수행하기에 적합한 상권에 속합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 유동인구가 있고, 오피스텔, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 복합 상권입니다.

1.5. 생활정보

* 건물 시설: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 연제초등학교가 인근에 있으며, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 특이사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물현황도면상 해당 호실로 표기되어 있습니다. 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 어려웠으므로, 입찰 전 내부 이용 상황 및 임차인 점유 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 감정가 대비 채무 총액(30억 2천만원)이 현저히 높아, 경매 낙찰 후에도 채무자에게 상당한 금액의 구상 채권이 남을 수 있습니다. 이는 경매 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 내부 확인의 어려움: 현장 조사 시 내부 확인이 불가능했던 점은 실제 이용 상태, 수리 필요성, 불법 건축물 존재 여부 등을 파악하는 데 어려움을 줄 수 있습니다.

* 호실 표기 오류: 건축물대장과 현황도면 간의 호실 표기 불일치는 등기 및 관리상의 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있어, 해당 물건만의 가치 평가 외에 담보 물건 전체의 상황이 복합적으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치한 오피스텔로, 역세권에 가까워 교통이 편리하고 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 건물 자체는 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 다만, 총 채무액이 감정가를 크게 상회하고 있어 경매 취하 가능성 또는 낙찰 후 부족 채권에 대한 추가 변제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 연산역 인근으로 직장인 수요가 풍부하며, 교통이 편리하여 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 저가 매수 기회: 높은 채무액으로 인해 경매가가 감정가 이하로 형성될 가능성이 있으며, 이는 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 역세권 오피스텔: 부산의 주요 업무 및 상업 지구에 인접한 역세권 오피스텔이라는 점에서 잠재적 가치가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 물건 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가는 113,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세가 일반적으로 100,000,000원에서 130,000,000원 사이로 형성되어 있음을 감안할 때, 본 건의 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 125,000,000원

상기 예상 입찰가는 인수 보증금이 없다는 점을 전제로 하며, 물건의 현황, 잠재적 리스크, 경매 참여 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다. 특히 높은 채무 총액으로 인해 유찰될 가능성도 있으므로, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.