나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [16] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (16)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 6층601호

건물명: 수림하우스

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 추정)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물/토지 현황

감정가: 102,000,000원

토지 면적: 5.14㎡ (약 1.55평)

토지 지분: 5.14063096775618㎡ (약 1.55평)

건물 전용 면적: 19.91㎡ (약 6.02평)

건물 지분: 19.91㎡ (약 6.02평)

건물 전체 연면적: 1311.63㎡ (약 396.77평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 인근에 연제초등학교가 위치하고 있습니다. 주위에는 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 지역에 특별히 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 인근에 버스 정류장이 있고, 도시철도 1호선 연산역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부에는 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당권, 주택임차권, 임의경매, 가압류 등 다수의 권리 변동이 있었습니다. 말소기준권리는 2018년 12월 13일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

총 등기부채권액은 3,010,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

등기부상 주택임차권(권용호)이 존재하나, 말소 예정 권리에 해당합니다.

임차인 현황표에 따르면 주택도시보증공사가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 70,000,000원, 차임 100,000원에 2019년 1월 10일 전입(사업일자), 2018년 12월 28일 확정일자를 받았습니다. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담(예: 임차인의 보증금, 유치권, 유상 임차권 등)은 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 연산동은 부산의 주요 업무 및 상업 지역과 인접해 있어 오피스텔 수요가 꾸준한 지역입니다. 인근에 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 상권은 활성화되어 있는 편이며, 차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 상업적 가치 또한 높게 평가됩니다.

5. 생활정보

편리한 교통 여건과 더불어 주변에 연제초등학교가 위치하며, 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 오피스텔 내부에는 위생, 급배수, 소화전, 기계식 주차, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있어 주거 및 업무 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장상 101호와 203호가 존재하지 않으나, 건축물 현황도면상에는 해당 호실이 표기되어 있어 관리상 혼선이 있을 수 있습니다. 또한, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부를 직접 확인할 수 없었으므로, 실제 내부 이용 상황이나 임차인 점유 여부는 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 역세권에 가까워 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 소규모 면적이지만 도심의 편리함을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 교통 여건: 도시철도 1호선 연산역 이용 가능.

* 생활 편의 시설: 풍부한 상업시설 및 근린생활시설 인접.

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정, 인수되는 보증금 없음.

* 도심 접근성: 부산 시내 주요 지역으로의 이동 용이.

9. 예상 입찰가

제공된 감정평가액은 102,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 오피스텔은 약 105,000,000원에서 125,000,000원 사이의 거래 가격을 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

이에 따라, 인수되는 권리가 없고 시장 가치 또한 감정가 이상임을 고려할 때, 예상 입찰가는 110,000,000원 전후로 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인, 최신 시세 변동 추이, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

(참고: 인수 보증금 합계 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.