나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [12] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 5층 501호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 추정됨)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제5층 제501호

건축물 사용승인일: 2018년 11월 27일

1.3. 면적 및 가치

감정가: 102,000,000원

토지면적: 5.14㎡ (약 1.56평)

토지지분: 5.14063096775618㎡ (약 1.56평)

건물면적: 19.91㎡ (약 6.02평)

건물지분: 19.91㎡ (약 6.02평)

1.4. 건물 규모 (수림하우스 전체)

총 층수: 10층

총 세대수: 41세대

건축면적: 176.72㎡ (약 53.46평)

연면적: 1311.63㎡ (약 396.77평)

건폐율: 78.82%

용적률: 562.28%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 도시철도 1호선 연산역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반상업지역 (2017-12-29)

* 방화지구 (2017-12-29)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (42m 이하) (2012-09-19)

* 교육환경보호구역 (상대정화구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 2,940,000,000원)

* 등기부채권 총액: 3,020,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조서현)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-13

* 확정일자: 2022-06-17

* 대항력: 없음 (을2 주택임차권은 말소 예정)

* 비고: 채권자(남부산농업협동조합)에 의해 임의경매(갑3)로 신청되었으며, 주택임차권(을2)은 말소 대상입니다. 따라서 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 연제구 연산동 일대는 부산의 주요 업무 및 상업 지구와 인접해 있으며, 연산역을 중심으로 유동인구가 많아 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주변에 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 상업 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

부산지하철 1호선 연산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다. 차량 이용 시에도 주요 간선도로를 통해 빠르게 이동할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 연제초등학교가 위치해 있으며, 주변 상업 시설 내 편의점, 마트, 병원, 음식점 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건축물 및 설비

본 건물은 10층 규모의 철근콘크리트 구조이며, 본건(501호)은 5층에 위치합니다. 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있어 주거 및 업무용으로 사용하기에 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황 차이

건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물현황도면상 해당 호실이 표시되어 있는 점은 확인이 필요합니다.

6.2. 현장 조사 제약

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상황 및 임차인 점유 여부 확인이 곤란했습니다. 실제 입찰 전 내부 이용 현황 및 실제 점유 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

6.3. 권리 관계

총 채무액이 상당하여 경매 진행 과정에서 변동이 있을 수 있으며, 잔금 납부 후 권리 관계를 면밀히 재확인하는 것이 중요합니다.

6.4. 혐오시설

주변 반경 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 연산역 초역세권이라는 교통 편리성과 주변의 풍부한 생활 및 상업 인프라는 큰 장점입니다. 또한, 소형 면적이라 1인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용하기에 적합합니다. 다만, 건축물 호실 표기상의 차이와 현장 조사의 제약은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 말소기준권리 외 인수되는 권리는 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산 지하철 1호선 연산역 도보 이용 가능

* 풍부한 생활 인프라: 연제초등학교 인근, 주변 상업시설 밀집

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사무실로 활용 용이

* 활발한 지역 개발: 연제구 일대의 지속적인 도시 개발 및 수요 증가 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 102,000,000원이며, 면적(19.91㎡) 대비 평단가 약 1694만원 수준입니다. 주변 오피스텔의 정확한 실거래가 정보가 제한적이므로, 감정가를 기준으로 신중한 접근이 필요합니다.

최근 유사 오피스텔 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

(상기 금액은 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 확인 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.