나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [11] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (11)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 4층 404호

건물명: 수림하우스

용도: 오피스텔 (주거용 추정)

감정가: 128,000,000원

건축연도: 2018년 11월 (사용승인일: 2018-11-27)

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.60㎡ (약 2.00평)

토지 지분: 6.604587652195031㎡ (약 2.00평)

건물 전용면적: 25.58㎡ (약 7.74평)

건물 지분: 25.58㎡ (약 7.74평)

건물 연면적: 1311.63㎡

대지 면적: 224.2㎡

총 호실 수: 41호

예상 분양면적: 약 32㎡ (전체 연면적/총 호실 수 기준 추정)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 근저당권자: 농업협동조합자산관리회사)

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, "연제초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 도시철도 1호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 토지 대비 대체로 평탄한 세장형이며, 현재 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 북서측으로는 노폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2018년 12월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 2,940,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 근저당권, 주택임차권(안서연), 임의경매, 가압류 등 아래 등기된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 근저당권 (을1): 2018-12-13, 농업협동조합자산관리회사, 2,940,000,000원

* 주택임차권 (을2): 2024-02-05, 안서연, 110,000,000원

* 임의경매 (갑3): 2024-01-02, 남부산농업협동조합

* 가압류 (갑4): 2024-06-18, 국

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 안서연 (개인정보 보호를 위해 안 로 표기)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-19

* 확정일자: 2021-02-01

* 배당신고일자: 2024-01-12

* 대항력: 없음

* 권리 분석 결과, 위 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 연산동 일대는 부산의 주요 업무 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 없음)

주변에 연제초등학교, 부산지방경찰청, 부산시청 등 공공기관이 위치하고 있어 정주 여건이 양호합니다. 자체 조사 결과, 본건 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

* 교육: 연제초등학교가 인접해 있으며, 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

* 의료: 주변 종합병원 및 의원급 의료기관 이용이 가능합니다.

5.3. 주차 시설

건물 내 기계식 주차 설비가 갖추어져 있으나, 주차 가능 대수 및 이용 요금은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인의 어려움

건축물대장상 일부 호실(101호, 203호)이 누락되거나 현황과 다르게 표기되어 있을 수 있다는 점, 그리고 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했다는 점은 잠재적 리스크입니다. 응찰 전 내부 이용 상황 및 임차인 점유 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 공동담보 및 높은 채무 총액

본건은 공동담보로 진행되며, 등기부상의 총 채권액이 약 30억 5천만원에 달합니다. 이는 감정가 대비 매우 높은 금액으로, 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행되고 있음을 보여줍니다.

6.3. 도로 접면 조건

북서측으로 노폭 약 2m의 막다른 도로에 접해 있어, 향후 재건축이나 대형 차량의 접근에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 연제구의 핵심 입지인 연산동에 위치한 오피스텔 물건입니다. 연산역 역세권이라는 뛰어난 교통 여건과 주변 상권의 발달로 인해 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 내부 확인의 어려움, 건축물대장상 호실 표기 문제 등은 명확한 리스크 요인으로, 현장 방문을 통한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 높은 채무 총액은 낙찰가의 하락을 유도할 수 있는 요인이지만, 인수되는 권리가 없다는 점은 긍정적입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 배당 여부에 따라 명도 이슈가 발생할 수 있으므로 이 부분에 대한 검토도 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 (1호선 연산역)의 우수한 교통 입지.

* 부산의 주요 업무지구에 위치하여 임대 수요 확보 용이.

* 소형 면적으로 1~2인 가구 또는 소규모 사무실로 활용 가능.

* 높은 채무 총액으로 인해 시세 대비 저평가된 가격에 낙찰받을 가능성 존재.

* 교육환경보호구역 지정으로 주변 유해 시설 입점 제한.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 본건의 잠재적 리스크(내부 미확인, 권리 분석 등)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가(128,000,000원) 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

현 시세는 유사 면적 오피스텔의 경우 약 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 선으로 파악됩니다.

리스크 요인 감안 시, 보수적으로 접근하여 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 답사를 통한 건물 상태 확인 및 경쟁 물건 분석 후 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.