나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [8] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (8)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 4층 401호 (신주소: 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40)

건물명: 수림하우스

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축년도: 2018년 11월 27일

총 층수: 10층

해당 층수: 4층

건물 구조: 철근콘크리트구조

토지 면적: 5.14㎡ (약 1.56평)

건물 면적 (전용면적): 19.91㎡ (약 6.02평)

감정가: 100,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (기타 채권자: 남부산농업협동조합, 국)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산 도시철도 1호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로는 노폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 12월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항: 지상권개요 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 양영동 (개명 후: 양 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입/확정일자: 2023년 07월 13일

* 배당신고일자: 2024년 01월 17일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1): 2018-12-05

* 근저당권 (을1): 2018-12-13, 농업협동조합자산관리회사, 2,940,000,000원 (말소기준권리)

* 소유권이전 (갑2): 2019-02-15, 장정하

* 임의경매 (갑3): 2024-01-02, 남부산농업협동조합 (말소됨)

* 가압류 (갑4): 2024-06-18, 국 (말소됨)

* 등기부 채권 총액: 2,940,000,000원

1.3. 상권분석

본 건물은 연산동 소재지로, 오피스텔, 소규모 공동주택 및 각종 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 기본적인 상업 활동이 활발한 곳입니다. 연산역을 중심으로 형성된 상권의 일부로 볼 수 있으며, 다양한 업종의 점포들이 입점하여 유동인구 흡수에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 연제초등학교가 남서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 건물 주변으로 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통시설: 부산 도시철도 1호선 연산역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 매우 용이합니다.

* 주요 시설: 연산역을 중심으로 병원, 은행, 관공서 등 주요 편의 및 행정시설 이용이 편리한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 호실 불일치: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물현황도면상 1층 통신실 및 2층 관리실에 해당 호실 표기가 되어 있습니다. 이는 추후 관리나 활용에 있어 혼선을 야기할 수 있습니다.

* 현장 확인 곤란: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용상황 및 임차인 점유 여부 확인이 어려웠습니다. 응찰 전 반드시 내부 상태 및 점유 현황에 대한 재확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 관련 추가 정보 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 및 상업 시설과 밀접한 지역으로 분류되어 있으며, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(예: 대규모 공장, 유해시설 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 인접한 지역의 도시재생 사업 등 개발 계획에 따른 주변 환경 변화 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 교통 요지인 연산역 인근에 위치하여 접근성이 뛰어나고, 주변 상권 및 생활 편의시설 이용이 편리하다는 장점이 있습니다. 오피스텔로서 주거 및 업무용으로 활용 가능하며, 현재 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 건축물대장상 호실 표기 불일치 및 현장 방문을 통한 내부 확인이 필수적이며, 공동담보 물건이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 교통 접근성: 부산 1호선 연산역 인접으로 시내외 이동이 매우 편리합니다.

* 안정적인 배후 수요: 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 밀집된 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 발전 가능성: 연산동 일대는 지속적인 도시 개발 및 정비가 이루어지고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 100,000,000원입니다. 최근 부산 지역 오피스텔 시세를 분석한 결과, 연산동 일대의 유사 면적 (약 6평) 오피스텔의 경우, 층수, 향, 내부 상태에 따라 7천만 원에서 1억 2천만 원 이상까지 다양하게 거래되는 것으로 파악됩니다.

본 건은 감정가 1억원으로, 전용면적 6.02평의 오피스텔임을 감안할 때, 현재 시세 수준을 고려하여 보수적으로 접근 시 8,500만 원 ~ 9,500만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 확인 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 인수되는 보증금이 없어 보증금 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.