나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 2층 201호

용도: 오피스텔 (주거용으로 추정)

감정가: 97,000,000원

토지 면적: 5.14㎡ (약 1.55평)

건물 면적: 19.91㎡ (약 6.02평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (남부산농업협동조합 추정)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산 지하철 1호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 검색 결과에서 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변에는 연산역, 버스정류장, 학교, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 2,940,000,000원, 2018-12-13 접수) 입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 을1 근저당 이하 모든 권리(을2 주택임차권, 갑3 임의경매, 갑4 가압류)는 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 김소운의 승계인)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-30

* 확정일자: 2020-11-13

* 대항력: 없음 (을2 주택임차권이 말소 예정입니다.)

* 인수 보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 3,010,000,000원 (이는 말소 예정인 채권들을 포함한 총액입니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 소재한 연제구 연산동 일대는 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반상업지역으로, 지역 내 유동인구가 꾸준한 편입니다.

* 잠재력: 부산 지하철 1호선 연산역 역세권이라는 점은 높은 점수를 줄 수 있으며, 이는 오피스텔의 가치 상승 및 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 본건 남서측 인근에 연제초등학교가 위치하고 있으며, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 부산 지하철 1호선 연산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 호실 표기 오류: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물현황도상에는 해당 호실로 표기되어 있어 실제 내부 이용 현황 및 공부와의 차이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 내부 이용 현황 불확실: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부를 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 내부 이용 상황, 임차인 점유 여부, 내부 상태 등에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

* 토지 이용 규제: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 교육환경보호구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용의 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 관리 상태: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 공동담보 물건이 다수이고 내부 확인이 어려운 점을 감안할 때, 건물 관리 상태에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 권리: 임차인은 대항력이 없으나, 혹시 모를 내부 점유 및 명도 관련 사항은 현장 확인 시 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동에 위치한 오피스텔로, 부산 지하철 1호선 연산역 역세권이라는 분명한 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 97,000,000원이며, 토지 및 건물 면적이 소형인 점을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리 및 보증금은 없으므로 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 건축물대장상 호실 표기 오류, 현장 방문 시 내부 확인 불가 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 반드시 내부 상태 및 실제 이용 현황을 재확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 부산 지하철 1호선 연산역을 도보로 이용할 수 있어 직장인 및 학생들의 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 소형 오피스텔: 19.91㎡의 전용면적으로 1인 가구 실수요자 및 임대 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

* 권리 관계의 명확성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 안정적인 주변 환경: 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 유사한 오피스텔의 최근 실거래가 및 인근 시세 정보를 바탕으로 감정가 97,000,000원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없는 점을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 시세 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 87,000,000원 (이는 현 시세 변동 및 현장 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

본 가격은 참고용이며, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.