나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [9] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원 2023타경64487호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 연제구 연산동 1480-50번지에 위치한 수림하우스 4층 402호입니다.

해당 호실은 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중이며, 등기부등본 상 전유부분 건물면적은 21.03㎡ (약 6.36평)입니다.

토지 지분 면적은 5.43㎡ (약 1.64평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 4층에 위치하며, 2018년 11월 27일 사용 승인되었습니다.

총 감정가는 105,000,000원 (1억 5백만원)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 주변은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산 도시철도 1호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 12월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권 (채권최고액 2,940,000,000원)입니다.

매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이후 접수된 모든 권리(을2, 을3, 갑3, 갑4 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부상 특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(임차인 김 의 승계인)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자/확정일자: 2018년 12월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 연산동 일대는 부산의 주요 업무 및 상업지구 중 하나로, 다양한 오피스텔과 근린생활시설이 밀집해 있어 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 인근에 연제구청 및 부산의료원 등이 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 연제초등학교, 연제도서관, 연제구청 등이 인근에 위치하고 있습니다. 차량으로 다소 이동 시 대형마트, 백화점 등 쇼핑 시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 연제초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 주변에 소규모 공장, 폐차장 등 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업시설이 주를 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 확인 불가: 감정평가 시 폐문부재로 인해 내부 이용상황 및 임차인 점유 여부 확인이 곤란했습니다. 응찰 전 현장 방문을 통해 내부 상태, 관리비 연체 여부, 실제 이용 현황 등을 반드시 재확인해야 합니다.

* 건축물대장과의 차이: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물현황도상 해당 호실이 통신실과 관리실로 표기되어 있습니다. 이는 실제 이용이나 추후 재건축 시 문제가 될 소지는 적으나, 현황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있으나 본 경매 절차를 통해 등기부상 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구의 핵심 상권에 위치한 오피스텔로, 역세권의 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 비교적 신축에 속하며(2018년 준공), 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 현장 확인 불가 및 건축물대장과의 차이 등은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 지하철 1호선 연산역 역세권, 각종 관공서 및 상업시설 인접

* 소형 면적: 1인 가구 및 소형 사업체 대상의 안정적인 임대 수익 기대

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 적음

* 명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담 적음

9. 예상 입찰가

제공된 자료와 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔 시세는 1억 2천만원에서 1억 5천만원 범위로 추정됩니다. 감정가는 1억 5백만원으로, 이는 시장 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

본 건은 인수되는 보증금이 없으며, 권리 관계도 비교적 명확합니다.

다만, 현장 방문을 통해 내부 상태 및 실제 임대 가치를 재확인하는 것이 중요합니다.

현 시세 및 감정가, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 결정될 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 105,000,000원에서 115,000,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다.

본 물건은 내부 상태 확인 및 추가적인 시세 조사를 거쳐 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.