나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [10] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (10)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 4층 403호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 111,000,000원

토지 면적: 5.71㎡ (약 1.73 평)

토지 지분: 5.708656489055204㎡ (약 1.73 평)

건물 면적: 22.11㎡ (약 6.69 평) (전용 면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농업협동조합 자산관리회사 (등기부 등 확인)

특이사항: 공동 담보 물건

주의사항:

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 남서측 인근에 연제초등학교가 위치하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

교통은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 부산 도시철도 1호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 연산역은 1호선과 3호선의 환승역으로 부산의 주요 교통 허브 중 하나입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약상 소유권 보존 등기 이후 소유권 이전, 근저당, 주택 임차권, 임의 경매, 가압류 등이 등기되었습니다.

말소기준권리인 근저당권(을1, 농업협동조합자산관리회사, 2,940,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

을2 주택임차권(권리자: 노현주, 권리금액: 70,000,000원)은 말소 예정으로, 경매 낙찰 시 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

임차인 현황상 주택도시보증공사가 임차인 노 의 승계인으로 등재되어 있으나, 대항력은 없습니다.

따라서 본건 경매로 인해 낙찰자가 인수하는 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 연산동 일대는 오피스텔, 주거 시설, 상업 시설이 밀집한 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

주요 교통로인 연산역을 중심으로 상권이 발달해 있으며, 다양한 편의시설 및 업무 시설 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 연산역 이용 편리 (도보 약 5~10분 예상)

* 교육: 연제초등학교 인접

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 용이

* 건물 내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기, 도시가스, 난방설비 등 구비

1.5. 잠재적 리스크

본건은 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용상황을 확인하지 못했습니다. 입찰 전 내부 상태, 하자 여부, 점유 관계 등을 반드시 재확인해야 합니다.

건축물대장상 101호와 203호가 존재하지 않으나, 건축물현황도면상 해당 호실이 표기되어 있는 점은 참고할 수 있으나, 본건 403호와는 직접적인 관련은 적습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 주요 교통 요지인 연산역 인근에 위치한 오피스텔로, 입지 조건이 양호합니다.

현재 감정가는 1억 1,100만 원으로 책정되어 있으며, 건물 면적은 22.11㎡ (약 6.69 평)입니다.

임차권은 말소 예정으로 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, 현장 방문을 통한 내부 확인이 어렵다는 점은 주의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 연산역 초역세권으로 뛰어난 교통 접근성.

* 연제초등학교 인접으로 교육 환경 양호.

* 부산시의 행정 및 교통의 중심지에 위치.

* 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 사업체에 적합.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 감정가(111,000,000원)를 바탕으로 판단할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 타당해 보입니다.

다만, 최근 실거래가 자료 등을 추가적으로 분석하여 정확한 시세 파악이 필요합니다. 특히, 인근 유사 오피스텔의 거래 사례(예: 연산동 큐브아이의 경우 9평형 실거래가 3,900만~4,400만원 수준)와 본건의 감정가 및 면적 간의 괴리가 있으므로, 면밀한 현장 조사 및 시세 조사를 통해 보수적으로 입찰가를 산정할 것을 권유합니다.

제시된 감정가는 2023년 경으로 추정되며, 현재 시점의 시장 가치는 변동될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서, 현장 답사 결과 및 경매 동향을 고려하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려할 필요가 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.