나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [7] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (7)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 3층304호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 추정됨)

감정가: 128,000,000원

토지면적: 6.60㎡ (약 1.99평)

토지지분: 6.604587652195031㎡

건물면적: 25.58㎡ (약 7.74평)

건물지분: 25.58㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 공동담보 물건임.

1.2. 입지 조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 도시철도 1호선 연산역이 있어 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통사정은 무난함.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제3층 제304호임. 외벽은 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등이며, 창호는 샷시창호로 되어 있음.

이용 상태: 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용 중임.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있음.

토지 형상 및 이용 상태: 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로는 노폭 약 2m의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당함.

1.3. 권리 분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2018-12-13 접수, 2,940,000,000원)

말소 예정 권리:

- 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사)

- 갑3 임의경매 (남부산농업협동조합, 2024-01-02 접수)

- 을2 주택임차권 (강우석, 2024-05-29 접수, 110,000,000원)

- 갑4 가압류 (국, 2024-06-18 접수)

인수되는 권리: 없음 (인수되는 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 연산동 지역은 부산의 주요 도심 중 하나로, 부산지방법원, 부산고등법원 등이 인접해 있어 법조타운이 형성되어 있으며, 각종 금융기관, 업무시설, 상업시설, 주거시설 등이 밀집해 있습니다. 연산역은 1호선과 3호선 환승역으로 유동인구가 많아 상업 활동이 활발하며, 오피스텔 및 상가 임대 수요가 꾸준히 있는 지역입니다. 주변에 연제초등학교 등 교육시설이 위치하고 있어 주거 환경 또한 갖추고 있습니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활 정보

교통: 부산 지하철 1호선 연산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전반으로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 인근에 각종 근린생활시설, 병원, 은행 등 편의시설이 다수 소재하고 있어 생활이 편리합니다.

교육시설: 연제초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 일부 호수(101호, 203호) 미존재: 실제 건축물 현황도상에는 해당 호실이 표기되어 있으나, 건축물대장상에는 존재하지 않는 것으로 기재되어 있어, 내부 이용상황이나 관리상의 혼선이 있을 수 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태, 임차인 점유 여부, 실제 관리 상태 등을 확인할 수 없었습니다. 응찰 전 반드시 내부 확인 절차가 필요합니다.

* 건물 노후도 및 관리 상태: 2018년 보존등기된 10층 건물로, 전반적인 건물 노후도 및 공용 부분의 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연제역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통, 상업, 교육 인프라가 잘 갖추어진 지역에 소재합니다. 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 매우 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다. 다만, 건축물대장상의 미존재 호수와 현장 방문 시 내부 확인이 불가했던 점은 잠재적 리스크 요인으로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이러한 불확실성 요인을 감안하여 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 연산역 역세권의 뛰어난 교통 편의성과 풍부한 배후 수요.

* 주변 상업 시설 및 생활 편의 시설 접근성 우수.

* 권리상 인수 부담이 전혀 없어 안전한 투자 가능.

* 일괄 매각으로 토지 사용 권리 확보.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 128,000,000원

건물 면적: 25.58㎡ (약 7.74평)

시세 분석:

인근 지역 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가는 1억 2천만 원에서 1억 6천만 원 범위로 조사되었습니다. 월세는 보증금 1,000만 원에 월 50만 원 내외로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 현재 시세 범위 내에 있으며, 건물 상태 및 내부 활용 가능성에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금이 0원이므로, 감정가격을 기준으로 시장 상황과 물건의 특성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 건축물대장상 미존재 호수 및 내부 확인 불가 리스크를 감안하여, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 128,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.