나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [2] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 2층202호

건물명: 수림하우스

구분: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 추정됨)

층수 및 호실: 2층 202호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내

사용승인일: 2018년 11월 27일

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.43㎡ (약 1.64평)

건물면적 (전용면적): 21.03㎡ (약 6.36평)

건물 총 면적 (연면적): 1311.63㎡ (약 396.75평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 102,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, "연제초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 환경

인근에 버스정류장이 위치하며, 부산 지하철 1호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

2.3. 도시계획 및 규제

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다.

건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)이며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대정화구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 말소기준권리는 2018년 12월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(채권최고액 2,940,000,000원)입니다.

이후 소유권 변동 및 임의경매, 가압류 등이 등기되었으며, 본 매각 절차를 통해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,940,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2023년 10월 10일

확정일자: 2024년 1월 12일

배당신고일자: 2024년 1월 12일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 경우를 제외하고는 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 연제구 연산동은 부산의 주요 도심 중 하나로, 지하철 1호선 연산역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

다양한 근린생활시설과 금융기관, 행정기관 등이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

특히 오피스텔의 경우, 직장인 및 1인 가구의 수요가 꾸준하여 공실 위험이 상대적으로 낮은 지역으로 평가됩니다.

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔은 현재 105,000,000원 ~ 120,000,000원 선에서 거래 및 호가되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반경 내 각종 편의시설(마트, 병원, 은행, 음식점 등)이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

연산역 인근 상업지구를 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 편의 서비스를 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 연제초등학교가 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경으로도 고려할 수 있습니다.

5.3. 기타시설

주변에 공공기관 및 업무 시설이 밀집해 있어 직주근접성이 우수합니다.

별도의 혐오시설은 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 상업 활동에 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 확인 곤란

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 이용상황 및 임차인 점유 여부를 정확히 확인할 수 없었습니다. 따라서 입찰 전 내부 상태와 실제 점유 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

임대 관계 또한 미상으로 확인되어, 실제 임대 수익률 산정 시 추가적인 조사가 필요합니다.

6.2. 도로 접근성

건물 북서측으로 노폭 약 2m의 막다른 도로에 접하고 있어, 차량 통행이나 주차 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타

본건은 공동담보 물건으로, 채권 최고액이 매우 높아 다른 담보물에 대한 추가 경매 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

교육환경보호구역(상대정화구역)으로, 특정 업종의 입점이 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구의 중심 업무 및 상업 지구에 위치한 오피스텔로, 지하철역과의 접근성이 우수하고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지적 장점이 뛰어납니다.

권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금이 없어 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

다만, 현장 확인 불가로 인한 내부 상태 및 임대 조건 미확인, 일부 좁은 도로 접면 등의 리스크는 존재합니다.

이러한 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 1호선 연산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

8.2. 배후 수요 풍부

연산동은 부산의 주요 업무지구로, 안정적인 직장인 수요가 오피스텔 임대에 긍정적인 영향을 미칩니다.

8.3. 명확한 권리 인수

인수되는 임차 보증금이 없어 권리 관계가 깔끔하며, 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용을 절감할 수 있습니다.

8.4. 시세 대비 합리적 가격 기대

감정가가 102,000,000원으로, 주변 시세 비교 분석을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 102,000,000원 ~ 110,000,000원 범위로 예상됩니다.

현장 확인 불가 및 내부 상태 미확인 등의 리스크를 감안하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.