나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [6] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (6)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 3층303호

건물명: 수림하우스

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 추정됨)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건

사용승인일: 2018년 11월 27일

감정가: 111,000,000원

토지면적: 5.71㎡ (약 1.73평)

토지 지분: 5.708656489055204㎡ (약 1.73평)

건물면적: 22.11㎡ (약 6.69평)

건물 지분: 22.11㎡ (약 6.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합 (자료 상 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO으로 표기됨)

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 도시철도 1호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 12월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 2,940,000,000원)입니다.

* 주요 권리:

* 소유권보존 (2018.12.05, 김미향)

* 근저당권 (2018.12.13, 농업협동조합자산관리회사, 2,940,000,000원, 말소기준권리)

* 소유권이전 (2019.02.15, 장정하)

* 주택임차권 (2024.03.25, 송재희, 70,000,000원, 말소) - 전입일자: 2019-01-31, 확정일자: 2018-12-20

* 임의경매 (2024.01.02, 남부산농업협동조합, 말소)

* 가압류 (2024.06.18, 국, 말소)

* 등기부채권 총액: 3,010,000,000원

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리나 인수되는 임차보증금이 없으며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 송재희 (개명 전 송남희)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 01월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 송 은 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-01-31이나 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 임대차 계약을 승계할 의무가 없으며, 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 및 주거 기능이 함께 발달되어 있습니다.

* 연산역(1호선)이 인접해 있어 시내 접근성이 우수하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

* 근린생활시설이 소재하고 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 연제초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 부산 1호선 연산역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 연산동 지역은 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 101호와 203호가 존재하지 않으나, 건축물현황도 상에는 해당 호실 표기가 되어 있습니다. 이는 실제 호실 표기와 공부상의 불일치 가능성을 시사합니다.

* 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 이용상황 및 실제 점유 상태를 정확히 확인하기 어려웠습니다. 응찰 전 내부 이용 상황과 임차인 점유 여부를 재확인하는 것이 필수적입니다.

* 공동담보 물건으로, 채무 관련 다른 담보물의 처리 결과가 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 연제구 연제동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 가지고 있습니다. 경매 절차상 소멸되는 권리 관계가 명확하여 권리 분석상의 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 건축물대장과의 호실 불일치 및 현장 확인의 어려움 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 명확하여 낙찰 후 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 1호선 연산역 인근의 편리한 교통망을 갖춘 입지입니다.

* 오피스텔로서 주거용 또는 업무용으로 활용 가능하며, 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 시세에 대한 직접적인 비교 사례 정보가 부족하나, 감정가는 111,000,000원입니다. 건물의 잠재적 가치와 현재 시장 상황을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 권리 분석상 특이사항은 없으나, 건축물대장과의 호실 불일치 및 현장 확인 불가 등의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.