나이스옥션 법원경매 부산 2023타경64487 [5] 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택,각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건내
제2층 제201호 외 40개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약2m내의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-12-29), 방화지구(2017-12-29), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나 건축물현황도면상 1층 통신실과 2층의 관리실에 각 101호, 203호로 호실표기되어 있음. 현장조사시 폐문부재로 인해 내부확인은 곤란하였으니 업무취급 및 응찰시 내부 이용상황 및 임차인 점유여부 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2023타경64487 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1480-50 수림하우스 3층 302호

용도: 오피스텔 (주거용으로 추정됨)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제3층 제302호

건물면적: 21.03㎡ (약 6.36평)

토지면적: 5.43㎡ (약 1.64평)

토지지분: 5.429807596781138㎡ (약 1.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 105,000,000원 (10500만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연제초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 도시철도 1호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

* 연제초등학교가 남서측 인근에 위치합니다.

* 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역이 소재합니다.

* 제반 주위환경에 근린생활시설이 다수 소재합니다.

* 검색 결과, 부산 연제구 연산동 지역에서 경로당 이전에 대한 주민 반발 사례가 있었으나, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2 근저당권 (2018-12-13 접수, 농업협동조합자산관리회사)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 김미향 (2018-12-05)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2018-12-13, 금 2,940,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 조나은 (2024-05-02 접수, 금 70,000,000원) - 말소

* 소유권이전: 장정하 (2019-02-15)

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (2024-01-02 접수) - 말소

* 가압류: 국 (2024-06-18 접수) - 말소

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 조나은의 승계인)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-12-31

* 확정일자: 2018-12-24

* 대항력: 없음

3.4. 권리 인수 여부

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 주택임차권(조나은)은 말소 예정입니다.

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 연산동 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 도심 상업 기능을 갖추고 있습니다. 인근에 연제초등학교가 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 유동인구를 확보하고 있습니다.

4.2. 건물 용도

해당 건물은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 주거용 오피스텔로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건은 오피스텔로서 기본적인 생활 편의시설(위생, 급배수, 소화전, 도시가스, 난방 등)을 갖추고 있습니다. 인근에 버스정류장 및 연산역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

연제초등학교가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상황 확인이 어려웠습니다. 따라서 응찰 시 내부 이용 상황 및 임차인 점유 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 건축물대장상 호실 불일치

건축물대장상 101호와 203호는 존재하지 않으나, 건축물현황도면상 해당 호실에 통신실 및 관리실로 표기되어 있어 실제 현황과 공부상 내용에 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계에 대한 정보가 확인되지 않아, 해당 호실의 임대차 현황을 파악하는 데 주의가 필요합니다.

6.4. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 채권액이 상당한 점을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

부산광역시 연제구 연산동에 위치한 본 오피스텔은 역세권 인근에 자리하고 있어 교통이 편리하고, 주변 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 건물 자체는 일반적인 오피스텔의 구조와 설비를 갖추고 있습니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠고, 공부상 호실 불일치 및 미상의 임대 관계 등은 낙찰 후 추가 확인이 필요한 사항입니다. 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 1호선 연산역 역세권 지역으로 교통이 우수합니다.

* 연산동은 부산의 주요 업무 및 상업 지구 중 하나로, 배후 수요가 존재합니다.

* 주변 근린생활시설과의 접근성이 좋아 생활 편의성이 높습니다.

* 본건의 감정가는 105,000,000원으로, 시세 대비 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 105,000,000원

인수 보증금: 0원

본건의 오피스텔 전용면적은 21.03㎡ (약 6.36평)으로, 부산 연제구 연산동 지역 오피스텔 시세는 유사 면적 기준으로 평당 1,100만원에서 1,800만원까지 다양하게 형성되어 있습니다 (참고). 본 물건의 감정가는 105,000,000원으로, 이는 평당 약 16,500,000원에 해당하는 금액입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세를 파악하기에 한계가 있습니다. 특히, 실제 거래 사례, 주변 시세 변동 추이, 공실률, 건물 관리 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현 시세 분석에 따르면, 감정가가 주변 시세 범위를 크게 벗어나지 않는 것으로 보입니다. 따라서, 보증금 인수액이 없고 채권 총액이 높은 점을 고려하여, 보수적으로 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 현재 시점에서 예상 입찰가는 감정가인 105,000,000원 내외로 제안하며, 입찰 전 현장 재확인 및 최신 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.