나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21890 [4] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 5층502호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산진초등학교 북동측 인근에 위치하는 디알
에코시티 1층 101호 외 7개호로서, 주위는 부산의 중심지인 서면 로터리 인근의 상업지
대로 각종 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물, 아파트, 숙박업소, 유흥시설, 백화
점 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 범내골역 및 서면역
이 인근에 소재하여 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물내 1층 101호 외 7개호로서,
외 벽 : 강화유리 및 복합판넬 붙임 등,
내 벽 : 인테리어 마감 등,
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

기호 1(101호)은 근린생활시설(상호:명인만두, 베러먼데이커피),
기호 2(102호)는 근린생활시설(상호:시티부동산, 일부 공실),
기호 3(201호) ~ 기호6(501호)는 병원(상호:메타한방병원),
기호 7(502호) ~ 기호 8(601호)는 학원(상호:올댓뷰티)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 시스템냉난방설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이
되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지와 등고 평탄한 2필일단의 가장형의 토지로 근린생활시설, 의료시설 등의
부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 약 35미터, 남측으로 약15미터 내외 폭의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 1, 2 공히 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이
130m), 가로구역별최고높이 제한지역(최고높이 180m), 중점경관관리구역이며,
토지 2는 상대보호구역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 기호 1(101호)과 기호2(102호)는 공부상 각각의 1개호로
등재되어 있으나 각호의 내부를 벽체로 구분하여 각각 2개호로 사용 중이니 참고
하시기바랍니다.

물건 비고

학원으로 이용

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 535-9번지 디알에코시티 5층 502호에 소재하는 부동산입니다.

사건번호는 부산지방법원 2025타경21890 (4)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

건물은 교육연구시설 용도로 이용되었으며, 감정가는 1,957,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건입니다.

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 5층 502호

* 토지면적: 36.03㎡ (약 119.27평)

* 토지 지분: 36.03㎡ (약 119.27평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 263.62㎡ (약 871.47평)

* 건물 지분: 263.62㎡ (약 871.47평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 감정가: 1,957,000,000원

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유*

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 학원으로 이용

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물 내 5층 502호

* 준공일: 2020년 02월 10일 (건축물대장상 사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 디알에코시티 5층 502호로서, 부산의 중심지인 서면 로터리 인근의 상업지대에 위치하며, 부산진초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 각종 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물, 아파트, 숙박업소, 유흥시설, 백화점 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 범내골역과 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 동측으로 약 35미터, 남측으로 약 15미터 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m), 중점경관관리구역에 해당합니다. 또한, 토지 2는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 복수의 채권자가 신청한 경매가 중복으로 진행되는 물건이며, 유동화 및 공동담보 물건의 특성을 가지고 있습니다.

말소기준권리는 2021년 09월 30일에 등기된 국민은행 근저당권 (을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 압류, 임의경매 등은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 부담 없는 권리 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

총 채권액은 약 18,963,692,148원에 달합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)올댓뷰티아카데미부산, 유*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 임대차 관계는 상이할 수 있으므로 현장 방문 시 반드시 확인하시기 바랍니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 부산진구 부전동 일대는 부산의 대표적인 상업 및 교통의 중심지인 서면 지역에 해당합니다.

주변에는 롯데백화점, NC백화점, CGV, 롯데시네마 등 대형 쇼핑몰과 문화시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

또한, 다양한 병원, 금융기관, 오피스텔, 주상복합건물 등이 밀집해 있어 상업적 가치가 매우 높은 지역입니다.

특히, 본 물건이 위치한 디알에코시티 건물 자체도 다양한 근린생활시설, 의료시설, 교육연구시설, 업무시설 등이 입점해 있는 복합건물이므로, 상권 내에서의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

현재 학원으로 이용 중인 점을 고려하면, 교육 관련 업종의 잠재력 또한 높다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 범내골역과 서면역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 롯데백화점 부산본점, NC백화점서면점, 킴스클럽, 부산은행, 우리은행 등 쇼핑, 금융, 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 의료시설: 인근에 다양한 병원과 의원이 밀집해 있어 의료 접근성이 뛰어납니다.

* 교육시설: 부산진초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 주변 환경: 상업지구 특성상 업무시설, 상가, 주거시설이 혼재되어 있으며, 유흥시설 및 숙박시설 또한 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으며, 복잡한 채권 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 상대보호구역 지정: 본건 토지 2가 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 교육 시설 입점 시 관련 법규 적용 여부를 확인해야 합니다. (단, 본건은 5층 502호로 직접적인 영향 여부는 추가적인 법규 검토가 필요합니다.)

* 주변 유흥 및 숙박시설 분포: 상업 중심지 특성상 소음이나 기타 환경적 요인이 발생할 수 있습니다.

* 향후 업종 변경 시 제약: 현재 교육연구시설 용도로 이용 중이나, 향후 다른 용도로 변경 시 해당 건물 및 토지 이용계획에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면 지역의 우수한 입지에 소재한 교육연구시설로, 역세권의 이점을 누릴 수 있는 투자 가치가 높은 물건입니다.

신축급 건물(2020년 준공)로 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상되며, 현재 학원으로 성공적으로 운영 중이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

권리 관계상 인수되는 부담이 없는 물건으로, 명도만 순조롭게 진행된다면 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보와 상대보호구역 지정 여부 등은 투자 전 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 최고 중심 상권, 서면 부근 역세권에 위치한 희소성 있는 물건.

* 2020년 준공의 신축급 건물로 상품성 우수.

* 교육연구시설 및 학원 운영에 최적화된 공간.

* 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능.

* 주변 상권 활성화로 인한 높은 임대 수익 및 시세 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정됩니다.

감정가: 1,957,000,000원

본 물건은 채권 총액이 매우 높고 중복 경매, 유동화 물건 등 특수성을 가지고 있어, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 주변 시세, 동종 물건의 낙찰가율 분석이 필수적입니다.

현재 시점에서는 보수적으로 접근할 필요가 있으며, 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서 작성 시점에서는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어려우나, 대략 1,500,000,000원 ~ 1,700,000,000원 사이에서 면밀한 검토 후 입찰 참여를 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.