나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21890 [2] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산진초등학교 북동측 인근에 위치하는 디알
에코시티 1층 101호 외 7개호로서, 주위는 부산의 중심지인 서면 로터리 인근의 상업지
대로 각종 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물, 아파트, 숙박업소, 유흥시설, 백화
점 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 범내골역 및 서면역
이 인근에 소재하여 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물내 1층 101호 외 7개호로서,
외 벽 : 강화유리 및 복합판넬 붙임 등,
내 벽 : 인테리어 마감 등,
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

기호 1(101호)은 근린생활시설(상호:명인만두, 베러먼데이커피),
기호 2(102호)는 근린생활시설(상호:시티부동산, 일부 공실),
기호 3(201호) ~ 기호6(501호)는 병원(상호:메타한방병원),
기호 7(502호) ~ 기호 8(601호)는 학원(상호:올댓뷰티)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 시스템냉난방설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이
되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지와 등고 평탄한 2필일단의 가장형의 토지로 근린생활시설, 의료시설 등의
부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 약 35미터, 남측으로 약15미터 내외 폭의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 1, 2 공히 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이
130m), 가로구역별최고높이 제한지역(최고높이 180m), 중점경관관리구역이며,
토지 2는 상대보호구역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 기호 1(101호)과 기호2(102호)는 공부상 각각의 1개호로
등재되어 있으나 각호의 내부를 벽체로 구분하여 각각 2개호로 사용 중이니 참고
하시기바랍니다.

물건 비고

공부상 1개호로 등재되어 있으나, 내부를 벽체로 구분하여 2개호로 사용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21890 (2)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 2,457,000,000원

토지면적: 14.07㎡ (약 4.26평)

토지지분: 14.066㎡ (약 4.26평)

건물면적: 115.73㎡ (약 35.01평)

건물지분: 115.73㎡ (약 35.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물명: 디알에코시티

층: 1층 102호

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물 내 1층

주요용도: 근린생활시설

준공일: 2021년 08월 23일

2. 입지조건

2. 입지조건

최고의 입지: 부산의 중심지인 서면 로터리 인근의 핵심 상업지역에 위치

주위환경: 각종 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물, 아파트, 숙박업소, 유흥시설, 백화점 등이 밀집한 지역

교통상황: 차량 진입이 용이하며, 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 범내골역, 서면역이 인근에 소재하여 대중교통 이용 매우 편리

도로상태: 건물 동측으로 약 35미터, 남측으로 약 15미터 폭의 포장도로에 접함

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 (토지 2는 상대보호구역)

3. 권리분석

2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 09월 30일 접수된 국민은행 근저당 (을1)

소멸예정 권리: 말소기준권리 이후 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸 예정.

총 채권액: 18,963,692,148원

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음 (별도 명시된 지상권 등 없음)

2.1. 임차인 현황

* (주)백억종합건설, 장

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024-04-23

대항력: 없음

비고:

* 허

보증금: 50,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자: 2020-01-22

확정일자: 2025-07-09

배당신고일자: 2025-07-09

대항력: 있음

비고: 대항력이 있으나, 인수되는 보증금은 0원으로 계산됨. 배당을 통해 보증금이 회수될 가능성이 높음. (주의: 인수 보증금 합계 0원)

2.2. 권리 분석 요약

본 물건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 일반적인 임의경매 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 허 의 존재는 명도 시 고려사항이며, 해당 임차인의 보증금 5천만원은 경매 절차상 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

2. 상권분석

주변 상권: 부산의 대표적인 상업 및 업무 중심지인 서면 상권 내에 위치하여 유동인구 및 배후수요 풍부

업종 분석: 본건 102호는 근린생활시설(시티부동산, 일부 공실)로 이용 중이며, 동일 건물 내 병원, 학원, 다양한 근린생활시설 등이 입점해 있어 복합 상권 형성

향후 전망: 부산 도심의 지속적인 개발 및 상권 활성화로 인해 안정적인 임대 수요 기대 가능

2.1. 주변 시설 (혐오시설 없음 확인)

* 교육시설: 부산진초등학교 등

* 편의시설: 롯데백화점, NC백화점, 각종 금융기관, 병원 등

* 대중교통: 부산 지하철 1호선 범내골역, 서면역

5. 생활정보

2. 생활정보

편의시설: 백화점, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근 용이

교통: 지하철역 및 버스 정류장이 가까워 출퇴근 및 이동 편리

교육: 부산진초등학교 등 교육 시설 근접

6. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

중복사건, 유동화물건, 공동담보: 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 관련 서류 확인 및 분석에 주의가 필요

대항력 있는 임차인: 허 임차인은 대항력이 있어 명도 협상이 필요할 수 있습니다. (인수 보증금 0원 확인)

내부 구조 변경: 공부상 1개호이나 실제 2개호로 사용 중이라는 점은 불법 건축물 등재 또는 이행강제금 부과의 가능성을 내포합니다. 실제 현황과 공부상 내용의 차이에 대한 명확한 확인이 중요합니다.

유동화 물건: 채권의 유동화 과정에서 복잡성이 발생할 수 있으므로, 관련 내용을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

2. 종합 의견

본 물건은 부산 도심의 핵심 상권에 위치하여 입지적 매력이 매우 높습니다.

건물 자체의 연식 및 관리 상태, 주변 상권의 활성화 정도를 고려할 때 안정적인 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

다만, 내부 구조 변경으로 인한 법규 문제 가능성, 대항력 있는 임차인의 존재 등은 꼼꼼한 추가 조사가 필요한 부분입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 관리할 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

2. 투자 포인트

핵심 상업지 입지: 서면 로터리 인근의 높은 유동인구와 배후수요로 안정적인 임대 수익 확보 가능

역세권 프리미엄: 지하철 1호선 역세권으로 접근성 우수, 임대 및 매매 수요 높음

상권 활성화: 부산 도심의 중심지로 지속적인 상권 발전 가능성

미래 가치: 대형 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역으로 장기적인 자산 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

감정가: 2,457,000,000원

인수 보증금: 0원 (허 임차인의 보증금 5천만원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됨)

추가 고려사항:

* 내부 2개호 분할 사용으로 인한 법규 위반 및 이행강제금 위험

* 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크 (협상 비용 및 기간 고려)

* 시세 및 유사 물건 낙찰가 비교 분석 (현장 조사 필수)

보수적 접근:

본 물건은 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 추정 입찰가 범위: 1,700,000,000원 ~ 1,965,600,000원

상기 추정치는 초기 가이드라인이며, 정확한 권리 분석 및 현장 조사를 통한 최종 입찰가 산정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.