나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21850 [15] 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근에 위치하는 현지호칭
""엘이즈N13"" 5층 501호 외 14개호로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린
생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도3·4호선 미남역이
소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 5층 501호 외 14개호로서,
외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호.

이용상태

기호1~기호5 ( 501호~505호 ) : 다세대주택(도시형생활주택)
기호6~기호15 ( 601호~705호 ) : 주거용 오피스텔.

설비내역

급수·배수시설, 위생시설, 도시가스시설, 주차타워 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 공동주택 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 8미터 내외 폭의 도로 및 남측으로 약 3미터 내외 폭의 막다른 도로에
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,
가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

본건 현지호칭 "엘이즈N13"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호는 부산지방법원 2025타경21850 (15)이며, 소재지는 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 7층705호입니다. 해당 물건의 현지 호칭은 "엘이즈N13"이며, 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 (온천동)에 위치한 철근콘크리트구조 13층 건물 중 7층에 해당합니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 7.47㎡ (약 2.26평)이며, 건물(전용) 면적은 26.83㎡ (약 8.12평)입니다. 토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정가는 138,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (에이치에프비사이유동화전문유한회사)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 도시철도 3·4호선 미남역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 준주거지역에 속해 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(최고높이 36m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 토지는 인접지와 등고 평탄한 유사 사다리형으로 공동주택 등의 부지로 이용되고 있습니다. 동측 약 8미터 도로와 남측 약 3미터 막다른 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

명세서 상 임차인으로 이수정씨가 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 주택도시보증공사(임차인 박건형의 승계인)가 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원으로 등재되어 있으나, 이 역시 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 소유권 보존 등기는 2021년 6월 17일 주식회사제이엘컴퍼니 명의로 되어 있습니다. 말소기준권리는 2021년 6월 17일 접수된 부산은행의 근저당권(채권최고액 4,895,000,000원)이며, 이후 접수된 주택임차권(박건형, 10,000,000원) 및 임의경매(에이치에프비사이유동화전문유한회사)는 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리인 부산은행의 근저당권보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 따라서 본건을 낙찰받을 경우, 임차인의 권리를 인수할 필요는 없으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 온천동 일대는 미남역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 개요

본건이 소재한 "엘이즈N13"은 2021년 5월 10일에 사용 승인된 오피스텔 건물로, 철근콘크리트 구조이며 총 13층 규모입니다. 건물 내에는 총 40세대가 거주 가능하며, 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

5.2. 주변 편의 시설

미남초등학교가 인근에 위치하며, 도시철도 3·4호선 미남역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 주변에 다양한 편의시설, 병원, 마트 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차상 추가적인 특이사항이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 등기부 상 채권 총액이 4,905,000,000원으로 매우 높아 경매 진행에는 문제가 없어 보이나, 인수되는 채무는 없습니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

토지이용계획 상 가로구역별 최고높이 제한 지역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 재건축 시 용적률 및 높이에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

미남역 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔이라는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다. 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

8. 종합 의견

부산광역시 동래구 온천동에 위치한 "엘이즈N13" 오피스텔 경매 물건으로, 미남역 역세권이라는 입지적 장점과 함께 최근 준공된 건물이라는 점이 매력적입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적으며, 권리관계 또한 명확하여 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가 대비 경쟁률 및 현 시세 변동 가능성을 고려하여 신중한 입찰이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가 산정

감정가는 138,000,000원입니다. 주변 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적의 "엘이즈N13" 또는 인근 오피스텔의 매매가는 2026년 초 기준 약 145,000,000원에서 155,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 미남역 주변 오피스텔의 일반적인 시세도 해당 면적대에 130,000,000원에서 160,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본건은 대항력 있는 임차인이 없고 인수되는 보증금이 없어 이러한 시세 수준을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 주변에 혐오시설은 보고되지 않아 가치 하락 요인은 없습니다. 따라서, 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려할 때, 125,000,000원에서 135,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 면밀히 분석한 후 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.