나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21850 [9] 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근에 위치하는 현지호칭
""엘이즈N13"" 5층 501호 외 14개호로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린
생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도3·4호선 미남역이
소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 5층 501호 외 14개호로서,
외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호.

이용상태

기호1~기호5 ( 501호~505호 ) : 다세대주택(도시형생활주택)
기호6~기호15 ( 601호~705호 ) : 주거용 오피스텔.

설비내역

급수·배수시설, 위생시설, 도시가스시설, 주차타워 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 공동주택 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 8미터 내외 폭의 도로 및 남측으로 약 3미터 내외 폭의 막다른 도로에
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,
가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

본건 현지호칭 "엘이즈N13"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원 2025타경21850 (9) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 6층604호이며, 현지 호칭은 "엘이즈N13"입니다.

본 물건은 오피스텔 용도로 사용 중이며, 감정가는 142,000,000원입니다.

토지 면적은 7.68㎡(약 2.32평)이며, 건물 면적은 27.59㎡(약 8.35평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화 물건이며 공동 담보로 진행되었습니다.

건축물대장상 주된 용도는 업무시설이나, 공동주택으로도 활용 가능합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 13층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다.

부산 지하철 3호선 및 4호선 미남역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 동측으로 약 8미터 내외 폭의 도로와 남측으로 약 3미터 내외 폭의 막다른 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 6월 17일 접수된 부산은행의 근저당권(채권액 4,895,000,000원)입니다.

등기부등본상 소유권 보존 등기는 2021년 6월 17일 주식회사제이엘컴퍼니 명의로 되어 있습니다.

박태영 임차인의 주택임차권(보증금 100,000,000원)은 2023년 11월 8일에 말소되었습니다.

경매 신청 채권자인 에이치에프비사이유동화전문유한회사의 임의경매 개시 결정등기(2025년 4월 22일 접수)도 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

현재 파악된 임차인 중 대항력을 갖춘 임차인은 없습니다.

인수되는 보증금은 0원으로, 낙찰자는 별도의 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

전체 채권 총액은 4,995,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 온천동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

인근 미남역을 중심으로 교통 이용객 및 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 발달해 있습니다.

오피스텔 및 공동주택이 밀집해 있어 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다양한 소매점, 식당, 병원 등 근린생활시설이 인접해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

건물은 부산 지하철 3·4호선 미남역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

미남초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

건물 내에는 급수·배수시설, 위생시설, 도시가스시설, 주차타워 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건 및 공동 담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있으며 추가적인 권리 변동 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

건축물대장상 업무시설 및 공동주택 용도가 함께 표기되어 있어, 실제 이용 목적에 따른 관리 규제나 인허가 사항을 사전에 확인해야 합니다.

토지 이용 계획상 가로구역별 최고높이 제한 및 상대보호구역 지정으로 인해 향후 건물 증축 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부는 추가적인 현장 조사 및 지도 확인을 통해 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 온천동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어진 입지입니다.

비교적 신축 건물(2021년 사용승인)에 해당하며, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다.

부동산 임의경매 사건으로 진행되어 소유권 이전이 명확할 것으로 예상됩니다.

유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점에서 채권 관계의 복잡성을 유의해야 하나, 현재까지 파악된 권리 사항으로는 큰 문제가 없어 보입니다.

전용 면적 27.59㎡의 소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

미남역 역세권이라는 강력한 교통 프리미엄을 가지고 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

2021년에 사용 승인된 신축급 건물로, 상대적으로 낮은 관리비와 유지보수 비용을 기대할 수 있습니다.

모든 기존 권리가 말소되는 물건으로, 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차 진행이 용이할 것으로 예상됩니다.

주변에 업무시설 및 주거 시설이 혼재하여 다양한 임대 수요층 확보가 가능합니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 임대 수익률 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 142,000,000원입니다.

면적(27.59㎡, 약 8.35평)을 고려할 때, 부산 동래구 온천동 지역의 유사 오피스텔 시세를 종합적으로 분석할 필요가 있습니다.

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악에 한계가 있으나, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대가를 면밀히 조사해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%~90% 수준에서 형성되는 경우가 많으며, 본건은 인수할 권리가 없어 이러한 전략을 고려해볼 수 있습니다.

보수적인 접근으로 감정가의 85%를 적용할 경우 약 120,700,000원 수준이 됩니다.

충분한 시세 조사와 현장 방문을 통해 본건의 적정 가치를 산정하고, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 추가적인 부담으로 작용하지 않습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 경쟁 상황 및 추가 조사 결과를 반영하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.