나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21850 [5] 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근에 위치하는 현지호칭
""엘이즈N13"" 5층 501호 외 14개호로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린
생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도3·4호선 미남역이
소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 5층 501호 외 14개호로서,
외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호.

이용상태

기호1~기호5 ( 501호~505호 ) : 다세대주택(도시형생활주택)
기호6~기호15 ( 601호~705호 ) : 주거용 오피스텔.

설비내역

급수·배수시설, 위생시설, 도시가스시설, 주차타워 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 공동주택 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 8미터 내외 폭의 도로 및 남측으로 약 3미터 내외 폭의 막다른 도로에
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,
가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

다세대주택(도시형생활주택), 본건 현지호칭 "엘이즈N13"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경21850 (5)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 5층 505호

건물명: 엘이즈N13 (현지호칭)

용도: 도시형생활주택

감정가: 140,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 4.91㎡ (약 1.48평)

토지지분: 4.907㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

건물지분: 17.63㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근에 위치하며, 현지에서는 "엘이즈N13"이라는 명칭으로 호칭됩니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권보존은 주식회사제이엘컴퍼니가 가지고 있으며, 말소기준권리는 부산은행의 근저당권(2021-06-17 접수, 4,895,000,000원)입니다. 이후 접수된 을2 주택임차권(김흥민, 50,000,000원)과 갑3 임의경매(에이치에프비사이유동화전문유한회사)는 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다. 등기부채권 총액은 4,945,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 박장철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-25

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(임차인김흥민의승계인)

보증금: 50,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2021-09-06

확정일자: 2023-09-08

배당신고일자: 2023-12-21

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인입니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인 현황에 따른 인수되는 보증금은 없습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물개요

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 5층 505호입니다. 건물은 2021년 5월에 사용승인되었습니다. 건물 용도는 업무시설 및 공동주택으로 복합되어 있으며, 본건은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

4.2. 주변시세

최근 2026년 4월 거래된 인근 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 명륜역대원칸타빌 (2014년식, 22.15㎡): 70,000,000원 (약 316만원/㎡)

* 금정산아름파크 (2017년식, 40.17㎡): 165,000,000원 (약 411만원/㎡)

* 백민빌라 (2002년식, 30.3㎡): 125,000,000원 (약 413만원/㎡)

본건(17.63㎡)의 면적과 유사한 명륜역대원칸타빌의 거래 사례를 기준으로 시세 적용 시, 단위 면적당 가격은 약 316만원/㎡입니다. 이를 본건 면적에 적용하면 약 55,700,000원의 시세가 산정됩니다. 다른 비교 물건들의 단위 면적당 가격이 더 높은 점을 감안하더라도, 본건의 감정가 140,000,000원은 인근 시세 대비 상당히 높은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물설비

건물 내에는 급수·배수시설, 위생시설, 도시가스시설, 주차타워 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건은 미남역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 학교, 상업시설 등이 혼재하고 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

본건 감정가(140,000,000원)와 최근 거래된 유사 물건들의 시세(약 55,700,000원 ~ 75,000,000원 추정) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 향후 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 감정가가 높게 책정된 이유에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 유동화 및 공동담보 물건

유동화물건 및 공동담보 물건이라는 특성은 복잡한 권리 관계를 내포할 수 있으므로, 입찰 전 권리 관계를 더욱 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 온천동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2021년 준공)이라는 장점이 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 명도가 순조롭게 진행된다면 비교적 깔끔한 권리 상태로 취득 가능합니다. 그러나 현재 감정가가 최근 인근 실거래가 대비 현저히 높게 책정되어 있어, 투자 가치 산정에 신중한 접근이 요구됩니다. 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년에 준공되어 비교적 최신식 설비와 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 인수되는 권리나 임차인이 없어 명도 관련 위험이 낮습니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 감정가와 실거래가 시세 간의 큰 차이는 잠재적인 시세차익을 노릴 수 있는 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없는 점과 최근 시세 및 면적을 고려할 때, 현 시세 기준 본건의 적정 시장 가치는 약 55,700,000원에서 75,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가(140,000,000원) 대비 낮은 금액으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 50,000,000원에서 70,000,000원 사이를 권장합니다. (정확한 입찰가는 현장 조사를 통한 추가적인 가치 평가 및 시장 동향 분석 후 결정하시는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.