나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21850 [3] 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근에 위치하는 현지호칭
""엘이즈N13"" 5층 501호 외 14개호로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린
생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도3·4호선 미남역이
소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 5층 501호 외 14개호로서,
외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호.

이용상태

기호1~기호5 ( 501호~505호 ) : 다세대주택(도시형생활주택)
기호6~기호15 ( 601호~705호 ) : 주거용 오피스텔.

설비내역

급수·배수시설, 위생시설, 도시가스시설, 주차타워 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 공동주택 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 8미터 내외 폭의 도로 및 남측으로 약 3미터 내외 폭의 막다른 도로에
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,
가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

다세대주택(도시형생활주택), 본건 현지호칭 "엘이즈N13"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경21850 (3)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 5층503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 151,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.20㎡ (약 1.87평)

토지지분: 6.198㎡ (약 1.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.27㎡ (약 6.74평)

건물지분: 22.27㎡ (약 6.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 22.27㎡ (약 6.74평)

1.3. 건축물 정보

건축물 명칭: 엘이즈N13 (Eliz N13)

준공연도: 2021년 (사용승인일 2021-05-10)

구조: 철근콘크리트구조

주용도: 업무시설, 공동주택 (본건 503호는 도시형생활주택)

총층수: 13층

본건층수: 5층

세대수: 40세대

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근에 위치하며, 현지에서는 "엘이즈N13"으로 불립니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 3·4호선 미남역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 건물 동측으로 약 8미터 폭의 도로 및 남측으로 약 3미터 폭의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 교육시설: 미남초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 도시철도 3·4호선 미남역이 소재합니다.

* 기타: 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-06-17)

* 근저당 (말소기준권리): 부산은행 (4,895,000,000원, 2021-06-17)

* 주택임차권: 정성훈 (140,000,000원, 2021-08-13 확정) - 본 건 경매로 말소 예정

* 임의경매: 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (2025-04-22)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 정 의 승계인)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-09

* 확정일자: 2021-08-13

* 배당신고일자: 2023-10-20

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 보증금 반환에 대한 인수 의무는 없을 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 명시되어 있지 않습니다. 등기부등본 요약 상 모든 권리가 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 시세 분석

본건의 감정가는 151,000,000원이며, 면적은 22.27㎡입니다. 이는 3.3㎡당 약 6,780,000원의 수준입니다.

최근 유사 면적(22.15㎡)의 거래 사례가 70,000,000원에 있었음을 감안할 때, 본건의 감정가는 시장 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

4.2. 건물 특징

엘이즈N13은 2021년에 준공된 신축 건물로, 도시형생활주택과 오피스텔이 혼합된 형태입니다. 총 40세대로 구성되어 있으며, 13층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

온천동 일대는 주거 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 미남초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

인근에 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등이 위치하여 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 차이

본건의 감정가(151,000,000원)와 최근 유사 면적의 실거래가(70,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 낙찰 후 명도 과정이나 향후 매각 시점에 영향을 줄 수 있는 요소이므로, 충분한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 유동화 물건 및 공동담보

유동화 물건 및 공동담보 물건의 경우, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계가 수반될 수 있습니다. 다만, 본건의 경우 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정으로 권리 자체의 문제는 없어 보입니다.

6.3. 혐오 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 온천동에 위치한 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 감정가 대비 최근 시장 실거래가가 현저히 낮게 형성되어 있다는 점이 투자 결정에 있어 가장 큰 변수입니다. 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 교통 및 생활 인프라.

* 비교적 신축 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크가 낮음.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 거래 사례(70,000,000원)를 고려할 때, 본건의 감정가(151,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이에 따라, 보수적으로 접근한다면 시장 실거래가 수준을 참고하여 70,000,000원에서 90,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 낙찰 후 추가적인 명도 비용, 수리 비용 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.