나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21850 [11] 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근에 위치하는 현지호칭
""엘이즈N13"" 5층 501호 외 14개호로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린
생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도3·4호선 미남역이
소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 5층 501호 외 14개호로서,
외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호.

이용상태

기호1~기호5 ( 501호~505호 ) : 다세대주택(도시형생활주택)
기호6~기호15 ( 601호~705호 ) : 주거용 오피스텔.

설비내역

급수·배수시설, 위생시설, 도시가스시설, 주차타워 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 공동주택 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 8미터 내외 폭의 도로 및 남측으로 약 3미터 내외 폭의 막다른 도로에
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,
가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

본건 현지호칭 "엘이즈N13"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

물건 정보: 부산광역시 동래구 온천동 1462-13, 7층 701호 (엘이즈N13)

사건번호: 부산지방법원 2025타경21850 (11)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 오피스텔

감정가: 금 138,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.47㎡ (약 2.26평)

토지 지분: 7.467㎡ (약 2.26평)

건물면적 (전용면적): 26.83㎡ (약 8.11평)

건물 지분: 26.83㎡ (약 8.11평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

특이사항: 유동화 물건, 공동담보 물건

주의사항: 본건 현지 호칭 "엘이즈N13"임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 현지에서는 "엘이즈N13"으로 불리고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 또한, 도시철도 3·4호선 미남역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설 및 환경

* 인근에 미남초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 상업지역으로 분류되어 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 밀집해 있습니다.

* 도시철도 3·4호선 미남역 인근으로 역세권의 이점을 가집니다.

* 조사된 바에 따르면, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 부산은행의 근저당권(을1)으로, 접수일자는 2021년 6월 17일이며 채권최고액은 4,895,000,000원입니다.

본 경매 물건은 임의경매(갑3)로, 매각으로 인해 근저당권(을1) 및 이후의 모든 권리(주택임차권 을2, 임의경매 갑3)는 소멸될 예정입니다.

소유권 보존등기(갑1)는 2021년 6월 17일 주식회사제이엘컴퍼니 앞으로 되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(임차인 문 의 승계인)가 임차인으로 등재되어 있습니다.

* 보증금: 금 100,000,000원

* 차임: 금 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2021년 10월 5일

* 확정일자: 2021년 9월 14일

* 배당신고일자: 2023년 10월 12일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 종합

상기 임차인 문 은 대항력이 없으며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 따라서 본 경매 물건 취득 시 해당 임차인으로 인한 추가적인 부담은 발생하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 온천동 일대는 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 오피스텔 및 공동주택이 다수 분포하고 있습니다. 미남역을 중심으로 한 교통의 요지로, 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

* 미남역 주변으로는 다양한 금융기관, 병원, 학원, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 오피스텔 밀집 지역으로, 임대 수요가 꾸준히 형성될 것으로 예상됩니다.

* 본건 건물 자체 내에도 근린생활시설이 포함될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 미남초등학교를 비롯한 교육 시설 접근이 용이합니다.

* 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 미남역 인근 지역의 활발한 상업 활동으로 인해 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통망

* 도시철도 3·4호선 미남역 이용이 편리하여 부산 시내 곳곳으로의 이동이 수월합니다.

* 주요 간선도로 접근성이 좋아 차량 이용 시에도 편리한 교통 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 공동담보 물건

본건은 유동화 물건이자 공동담보 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다. 그러나 본 건의 경우, 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸될 예정이라 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

6.2. 공실 위험

오피스텔의 경우, 공실 발생 시 임대 수익에 직접적인 영향을 미칩니다. 다만, 미남역 역세권이라는 입지적 장점을 고려할 때 공실 위험은 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

6.3. 임대 관계 미상

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 표기되어 있으나, 임차인 현황에 주택도시보증공사(승계인)가 명시되어 있고 대항력이 없어 인수 보증금이 없으므로 크게 문제되지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 7층 701호는 미남역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 권리 분석상 인수해야 할 권리나 보증금이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다. 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 있으나, 이는 권리 소멸에 영향을 미치지 않으며 오히려 경쟁률을 낮추는 요인이 될 수 있습니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 3·4호선 미남역 도보 이용 가능한 초역세권으로 높은 희소성과 가치를 지닙니다.

* 편리한 생활 인프라: 다수의 근린생활시설, 쇼핑, 문화 시설 등 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 권리관계 안전: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소형 투자에 적합한 전용면적 26.83㎡ (약 8.11평)으로 환금성이 높습니다.

* 잠재적 가치: 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

부산광역시 동래구 온천동 일대의 유사 면적(25~30㎡) 오피스텔 시세는 현재 약 1억 2천만원에서 1억 5천만원 사이로 형성되어 있습니다. 엘이즈N13 건물 내 유사 면적의 실거래가는 약 1억 3천만원에서 1억 4천만원대로 파악되었습니다. 특히 미남역 인근 지역의 오피스텔은 수요가 꾸준하여 가격 경쟁력이 있는 편입니다. 본건의 감정가는 1억 3천 8백만원으로, 시장 평균가 수준으로 평가되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수해야 할 보증금이 없고 권리 관계가 명확하므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 경쟁 상황 및 본건의 입지 가치를 고려하여 보수적으로 산정합니다.

보수적으로 예상되는 입찰가는 감정가 대비 약 105% 수준인 금 145,000,000원으로 판단됩니다.

이는 주변 시세와 유사한 수준이며, 최적의 투자 수익률을 확보하기 위한 합리적인 입찰가로 사료됩니다.

본 입찰가는 예상치이며, 실제 경매 시 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.