나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21850 [4] 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근에 위치하는 현지호칭
""엘이즈N13"" 5층 501호 외 14개호로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린
생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도3·4호선 미남역이
소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 5층 501호 외 14개호로서,
외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호.

이용상태

기호1~기호5 ( 501호~505호 ) : 다세대주택(도시형생활주택)
기호6~기호15 ( 601호~705호 ) : 주거용 오피스텔.

설비내역

급수·배수시설, 위생시설, 도시가스시설, 주차타워 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 공동주택 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 8미터 내외 폭의 도로 및 남측으로 약 3미터 내외 폭의 막다른 도로에
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,
가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

다세대주택(도시형생활주택), 본건 현지호칭 "엘이즈N13"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21850 (4)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 5층504호

건물명: 엘이즈N13 (현지 호칭)

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 151,000,000원

토지면적: 6.20㎡ (약 1.88평)

토지지분: 6.198㎡ (약 1.88평)

건물면적: 22.27㎡ (약 6.74평)

건물지분: 22.27㎡ (약 6.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주요 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 5층 504호

건축물대장상 주용도: 업무시설, 공동주택

사용승인일: 2021-05-10

2. 입지조건

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 미남역은 부산 도시철도 3호선과 4호선의 유일한 환승역입니다.

토지 이용계획상 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m) 및 상대보호구역에 해당합니다.

주변 지역은 전반적으로 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 부산은행 근저당 (접수일자 2021-06-17)

매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권보존 (주식회사제이엘컴퍼니)

* 근저당 (부산은행)

* 주택임차권 (임희정, 전입/확정일자 2021-08-17)

* 임의경매 (에이치에프비사이유동화전문유한회사)

인수되는 권리: 없음 (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권개요로 기재되어 있으나, 구체적인 정보는 없습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임희정의 승계인)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2021-08-17

* 확정일자: 2021-08-17

* 배당신고일자: 2023-09-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부요약 상 채권 총액은 5,035,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 온천동 일대는 부산의 주요 업무 및 주거 지역과 인접해 있으며, 미남역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변에 공동주택, 오피스텔, 상가 등 다양한 건물이 밀집해 있어 주거 기능과 상업 기능이 함께 발달한 지역으로 평가됩니다.

최근 매매 사례들을 살펴보면, 비슷한 면적의 건물(22.15㎡)이 2026년 4월 70,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 다만, 본건 건물이 2021년에 사용승인된 신축 건물임을 고려하면, 이보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 도시철도 3·4호선 미남역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 교육: 인근에 미남초등학교가 위치합니다.

* 편의시설: 주변에 상가 및 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 시설: 건물 내에는 급수, 배수, 위생, 도시가스 시설이 갖추어져 있으며, 주차타워 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으나, 배당 순위 및 배당금 지급 여부에 따라 보증금 회수 가능성을 확인해야 합니다. 배당 신고일자가 2023년 9월 4일입니다.

* 건축물대장상 주용도가 '업무시설, 공동주택'으로 표기되어 있어, 실제 이용 형태와 차이가 있을 수 있으나, 본건은 다세대주택(도시형생활주택)으로 명시되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 온천동, 미남역 초역세권에 위치한 도시형생활주택입니다. 2021년에 준공된 신축 건물로, 소형 면적(약 6.74평)을 가지고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 매각으로 인한 권리 소멸이 예상되며, 임차인의 대항력도 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다. 다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 3·4호선 미남역 도보 이용 가능한 위치로 교통이 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공 건물로 연식이 짧아 내부 상태나 건물 가치가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 주거 공간을 찾는 수요층에게 적합하여 임대 수익률 확보에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 22.27㎡ (약 6.74평)이며, 2021년에 준공되어 신축에 해당합니다. 제공된 주변 시세 자료에 따르면, 비슷한 면적의 건물(22.15㎡)이 2026년 4월 70,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 다른 유사 면적의 건물들의 제곱미터당 가격을 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 약 91,000,000원에서 95,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가는 151,000,000원이지만, 상기 시장 가치 분석을 토대로 본건의 예상 입찰가는 98,000,000원으로 산정합니다. 본 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 고려하여 책정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.