나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21850 [10] 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근에 위치하는 현지호칭
""엘이즈N13"" 5층 501호 외 14개호로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린
생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도3·4호선 미남역이
소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 5층 501호 외 14개호로서,
외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호.

이용상태

기호1~기호5 ( 501호~505호 ) : 다세대주택(도시형생활주택)
기호6~기호15 ( 601호~705호 ) : 주거용 오피스텔.

설비내역

급수·배수시설, 위생시설, 도시가스시설, 주차타워 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 공동주택 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 8미터 내외 폭의 도로 및 남측으로 약 3미터 내외 폭의 막다른 도로에
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,
가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

본건 현지호칭 "엘이즈N13"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21850 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 1억 3천 8백만원 (￦138,000,000)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-13, 6층 605호 (신주소: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33)

현지 호칭: 엘이즈N13

용도: 오피스텔 (주거용)

건축물 사용승인일: 2021년 05월 10일 (신축 건물)

총 층수: 지하 1층, 지상 13층

본건 위치: 6층 605호

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.47㎡ (약 2.26평)

토지 지분: 7.467㎡ (약 2.26평)

건물면적 (전용면적): 26.83㎡ (약 8.11평)

건물 지분: 26.83㎡ (약 8.11평)

건물 총 연면적: 2,307.9㎡ (약 698.1평)

대지면적: 415.7㎡ (약 125.7평)

1.4. 특이사항

본건은 유동화물건이며, 공동담보로 진행되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 또한, 도시철도 3호선과 4호선 환승역인 미남역이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m) 및 상대보호구역에 해당됩니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 동측으로는 약 8미터 폭의 도로, 남측으로는 약 3미터 폭의 막다른 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.5. 건축물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 13층 건물 중 6층에 위치하며, 외벽은 인조석 붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 건물 자체는 2021년 사용승인으로 비교적 신축에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-06-17)

* 근저당: 부산은행 (말소기준권리) - 채권최고액 4,895,000,000원

* 주택임차권: 김종필 (말소) - 임차보증금 100,000,000원

* 임의경매: 에이치에프비사이유동화전문유한회사

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 4,995,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 김 의 승계인)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 240,000원

* 전입일자: 2021년 08월 23일

* 확정일자: 2021년 08월 13일

* 배당신고일자: 2023년 08월 25일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (본건 경매 진행으로 말소될 권리로서 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건이 위치한 동래구 온천동은 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 공동주택이 밀집해 있습니다. 미남역세권을 중심으로 다양한 편의시설과 상업시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변에 미남초등학교가 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

4.2. 상권 특성

인근의 교통 요지인 미남역을 중심으로 형성된 상권으로, 유동인구가 많고 다양한 업종의 근린생활시설이 입점해 있습니다. 오피스텔은 이러한 상권의 이점을 누릴 수 있으며, 주거용 또는 업무용으로 활용 가치가 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역은 대부분 주거 및 상업 시설로 구성되어 있어, 심각한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

급수·배수시설, 위생시설, 도시가스 공급 시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 건물 내에 주차타워 및 승강기 설비가 마련되어 있어 편리한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

5.2. 내부 마감 및 상태

내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 2021년 사용승인된 신축 건물로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 생활 편의 시설 접근성

미남역을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

총 채권액이 약 50억원에 달하는 점은 경매 진행 시 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.2. 유동화 물건 및 공동담보

유동화 물건 및 공동담보 물건의 경우, 일반적인 경매 물건보다 권리관계나 절차가 복잡할 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미상

감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황을 별도로 파악해야 합니다. 다만, 본건 경매로 인해 임차인의 대항력은 소멸되므로 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 온천동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 건물 자체의 상태가 양호하며, 주변 상권 또한 활성화되어 있어 주거 또는 업무용으로 활용 가치가 높습니다. 임차인의 대항력이 없어 권리관계가 비교적 명확하며, 인수해야 할 보증금이 없는 점은 장점입니다. 다만, 높은 채권 총액과 유동화 물건이라는 특수성은 낙찰가 산정 및 권리 분석 시 신중한 접근을 요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 미남역 초역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 내부 상태가 양호하며 관리가 용이합니다.

* 생활 편의성: 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 낮은 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 활성화된 지역: 동래구 온천동은 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 3천 8백만원입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 유사 거래 사례가 부족하다는 점이 특징입니다. 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 임대 시세, 현재 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 주변 시세 파악 후 보수적인 입찰가를 산정할 것을 권장합니다. 약 1억 2천만원 ~ 1억 3천 5백만원 사이를 잠정적인 입찰 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.