나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21850 [6] 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근에 위치하는 현지호칭
""엘이즈N13"" 5층 501호 외 14개호로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린
생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도3·4호선 미남역이
소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 5층 501호 외 14개호로서,
외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호.

이용상태

기호1~기호5 ( 501호~505호 ) : 다세대주택(도시형생활주택)
기호6~기호15 ( 601호~705호 ) : 주거용 오피스텔.

설비내역

급수·배수시설, 위생시설, 도시가스시설, 주차타워 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 공동주택 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 8미터 내외 폭의 도로 및 남측으로 약 3미터 내외 폭의 막다른 도로에
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,
가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

본건 현지호칭 "엘이즈N13"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경21850 (6)

경매구분: 부동산임의경매

물건 소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-13, 6층601호 (엘이즈N13)

토지면적: 7.47㎡ (약 2.26평)

건물면적: 26.83㎡ (약 8.12평)

감정가: 138,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 6층 601호

건물 사용승인일: 2021년 05월 10일

건물 외벽: 인조석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등

건물 내벽: 벽지 마감 등

건물 창호: 샷시창호

건물 설비: 급수·배수시설, 위생시설, 도시가스시설, 주차타워 및 승강기설비

토지 형상: 인접지와 등고 평탄한 유사 사다리형

토지 이용 현황: 공동주택 등의 부지로 이용 중

건축물 용도 분류: 업무시설, 공동주택

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 본건 현지 호칭은 "엘이즈N13"임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근에 위치.

주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재.

건축물대장상 주용도는 업무시설이며, 기타 용도로 공동주택으로도 사용 가능.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 3·4호선 미남역이 소재하여 대중교통 사정이 보통.

미남역은 트리플 역세권(3, 4호선)으로 접근성이 양호함.

2.3. 토지이용계획

준주거지역

가로구역별 최고높이 제한지역 (최고높이 36m)

상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자 정보

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (에이치에프비사이유동화전문유한회사)

말소기준권리: 부산은행 근저당권 (2021-06-17, 4,895,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 마성민 승계)

보증금: 100,000,000원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2021-09-23

확정일자: 2021-08-24

배당신고일자: 2023-10-05

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정.

* 임차인: 한창호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자):

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수 가능한 보증금

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인 모두 대항력이 없으며, 등기부상 권리 또한 말소 예정으로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-06-17)

* 근저당권: 부산은행 (4,895,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 마성민 (100,000,000원, 2021-09-23 전입, 2021-08-24 확정, 말소)

* 임의경매: 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (2025-04-22, 말소)

* 총 채권액: 4,995,000,000원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 소재한 동래구 온천동 일대는 준주거지역으로, 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

과거 온천장 상권은 스파쇼핑, 세원백화점 등의 부도와 할인점 등장으로 활력을 잃었으나, 지하철 3·4호선 미남역 개통 및 주변 개발로 상권 축이 변화하고 있습니다.

미남역 일대는 교통 요충지로, 부산백화점 부지 개발 계획 등과 맞물려 상권 잠재력이 기대됩니다.

해당 건물인 "엘이즈N13"은 오피스텔, 공동주택, 업무시설 등이 복합된 건물로, 주변의 공동주택 및 근린생활시설과 연계된 배후 수요를 가집니다.

4.2. 주변 주요 시설

미남초등학교 남서측 인근에 위치.

인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 3·4호선 미남역 소재.

주변에 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 혼재.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 도시철도 3·4호선 미남역 이용 가능, 버스 노선 다수 운행.

* 교육: 미남초등학교 인접.

* 상업시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 해결 가능.

5.2. 주변 환경 상세

동측으로 약 8미터 폭의 도로, 남측으로 약 3미터 폭의 막다른 도로에 접함.

건물 내에 주차타워 및 승강기 설비 보유.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 및 공동담보

본건은 유동화 물건으로, 채권이 금융기관에 양도되어 채권자가 변경되었을 가능성이 있습니다. 또한 공동담보 물건으로, 유사한 물건이 여러 건 경매에 나올 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (최고높이 36m)

* 상대보호구역

이러한 제한 사항은 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대규모 혐오시설(구치소, 분뇨처리장 등)의 신축 또는 이전 계획이 일부 지역에서 논란이 되고 있으나, 본건 소재지인 온천동 1462-13번지 주변 직접적으로 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 부산지방법원 2022타경21850(6)호 물건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 "엘이즈N13" 오피스텔 601호입니다. 미남초등학교 인근에 자리하며, 미남역을 통한 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 신축 건물로 내부 상태 및 설비는 양호할 것으로 예상됩니다. 감정가는 1억 3천 8백만원으로 책정되었습니다. 권리분석상 인수할 권리나 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 경매 물건 출현 가능성을 시사하므로 유의해야 합니다. 전반적으로 양호한 입지조건과 신축 건물의 장점을 가지나, 경쟁 물건의 출현 가능성 및 제한된 토지 이용 계획은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 도시철도 3·4호선 미남역 도보 거리.

* 신축 오피스텔: 2021년 준공된 건물로 내부 시설 및 관리 상태 양호 기대.

* 편리한 생활 환경: 주변 근린생활시설 및 교육 시설 인접.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 말소 예정되어 낙찰자가 인수할 권리가 없음.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 138,000,000원입니다.

"엘이즈N13" 오피스텔은 2021년 준공되었으며, 전용면적 약 8.12평 (26.83㎡)의 소형 오피스텔입니다.

유사 면적대의 오피스텔의 매매가는 1억원 초반대에서 형성되어 있습니다.

예를 들어, "엘이즈N13(단기)" 오피스텔은 42.15㎡ (12.75평) 공급면적, 27.6㎡ (8.35평) 전용면적 기준으로 보증금 100만원, 월세 60만원에 임대 중인 매물이 확인되었습니다.

다른 유사 건물인 "온천동 동래3차SK뷰"의 경우 28㎡ (전용 약 8.5평) 매물이 1억 2천 4백만원 ~ 1억 2천 7백 5십만원대에 실거래된 이력이 있습니다.

"엘이즈엔15"의 경우 2021년 준공된 건물로, 9평대 실거래가가 1억 1천만원대에서 형성된 사례가 있습니다.

본건은 26.83㎡ (약 8.12평)의 전용면적을 고려할 때, 현재 감정가는 시장 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 138,000,000원에서 ±10% 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

보증금 인수액이 0원이므로, 예상 입찰가는 124,200,000원 ~ 151,800,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

보수적인 접근을 고려하여, 125,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.