나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21850 [2] 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근에 위치하는 현지호칭
""엘이즈N13"" 5층 501호 외 14개호로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린
생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도3·4호선 미남역이
소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 5층 501호 외 14개호로서,
외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호.

이용상태

기호1~기호5 ( 501호~505호 ) : 다세대주택(도시형생활주택)
기호6~기호15 ( 601호~705호 ) : 주거용 오피스텔.

설비내역

급수·배수시설, 위생시설, 도시가스시설, 주차타워 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 공동주택 등의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 8미터 내외 폭의 도로 및 남측으로 약 3미터 내외 폭의 막다른 도로에
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,
가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

다세대주택(도시형생활주택), 본건 현지호칭 "엘이즈N13"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 부산지방법원 2025타경21850 (2) 사건에 대한 경매 물건 정보 및 시세 분석을 기반으로 작성되었습니다.

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경21850 (2)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 5층502호

건물명: 엘이즈N13 (현지 호칭)

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 151,000,000원

총 층수: 13층

해당 층: 5층

전용 면적: 22.27㎡ (약 6.74평)

토지 면적: 6.20㎡ (약 1.88평)

토지 지분: 6.198㎡ (약 1.88평)

건물 지분: 22.27㎡ (약 6.74평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

준공 연도: 2019년 (건축물 표제부 기준)

총 세대수: 40세대 (집합건물 건축물 표제부 기준)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 물건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 3·4호선 미남역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상황: 본건 동측으로 약 8미터 폭의 도로와 남측으로 약 3미터 폭의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(최고 높이 36m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (부산은행, 2021년 6월 17일 접수, 채권액 4,895,000,000원)

* 소멸되는 권리: 등기부등본 상 을1 근저당 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을2 주택임차권, 갑3 임의경매 등)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 김일환의 승계인)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 9월 14일

* 배당신고일자: 2023년 10월 16일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 5,035,000,000원 (근저당 4,895,000,000원 + 임차보증금 140,000,000원)

1.4. 상권분석

* 본 건물인 "엘이즈N13"은 2019년 준공된 복합 건물로, 업무시설과 공동주택이 함께 사용되고 있습니다.

* 본건은 이 중 5층 502호 도시형생활주택으로, 전용면적 22.27㎡의 소형 주거 공간입니다.

* 미남역 역세권에 위치하여 교통의 이점이 있으며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 도시철도 3·4호선 미남역, 인근 버스 정류장 이용 가능.

* 교육: 미남초등학교 인근에 위치.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 설비: 급배수, 위생, 도시가스, 주차타워, 승강기 등 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 전체 채권 총액이 50억원을 초과하며, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 해당 물건의 담보 가치 대비 채무 부담이 높음을 시사합니다. 다만, 권리분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 복합 건물(업무시설, 공동주택)로서, 건물 관리 및 운영 측면에서 주거용과 업무용 간의 이해관계 충돌 가능성이 있습니다.

* 임차인의 대항력은 없으나, 배당 신고는 완료된 상태입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 온천동 미남역 인근에 위치한 신축(2019년식) 도시형생활주택입니다. 우수한 교통망과 주변 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자 목적으로 고려해볼 수 있습니다. 권리분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 전체의 높은 채권 총액은 잠재적 리스크로 인지할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 미남역 역세권의 우수한 입지 조건.

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물.

* 1인 가구 수요에 적합한 소형 면적.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담 없음.

1.9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(22.15㎡)의 '명륜역대원칸타빌'(2014년식)이 2026년 4월 18일에 7,000만원에 거래되었습니다. 본건은 동일 면적에 비해 5년 더 신축(2019년식)이라는 점에서 가치 상승 요인이 있습니다.

다른 사례로는 2017년식 40.17㎡의 '금정산아름파크'가 16,500만원에 거래되었는데, 이는 평당 단가가 본건과 유사한 수준이거나 더 높을 수 있음을 시사합니다. 2002년식 30.3㎡의 '백민빌라'는 12,500만원에 거래되어 연식에 따른 가격 하락을 보여줍니다.

본건은 22.27㎡ 면적에 2019년 준공된 건물로, 7,000만원의 유사 면적 거래가 대비 신축 프리미엄을 고려할 때, 7,000만원보다는 높은 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 또한, 감정가는 15,100만원으로 책정되어 있으나, 실제 시장 가격은 그보다 낮을 가능성이 있습니다.

종합적으로 고려 시, 유사 면적의 실거래가와 신축 연식, 그리고 감정가를 참조하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가:

7,800만원 ~ 9,500만원

참고: 본 예상 입찰가는 제공된 제한적인 시세 정보와 감정가를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최근 실거래가 변동 추이, 법원 기일 변경 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.