나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110056 [1] 경상남도 김해시 부곡동 881-2 월산마을부영아파트 806동 OOO OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2024.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 "김해부곡초등학교" 남측 인근에 위치하는 "월산마을부영아파트" 806동 12층 1201호로서, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통 상황, 운행횟수 및 버스정류장과의 거리 등을 종합적으로 고려할 때 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경량철골경사지붕 지하 1층 / 지상 15층 건물 내 12층 1201호로서,
- 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감,
- 창호 : PVC창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택), 지구단위계획구역(장유지구), 보행자전용도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2008-01-01)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경110056 (1)

소재지: 경상남도 김해시 부곡동 881-2 월산마을부영아파트 806동 12층 1201호

용도: 아파트

감정가: 1억 5천 9백만원

건물면적: 80.88㎡ (약 24.47평)

토지면적: 47.57㎡ (약 14.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 나OO

건축물 정보:

아파트명: 월산마을부영아파트 (장유부영16차, 월산마을8단지부영아파트)

동/호: 806동 12층 1201호

준공일자: 2004년 2월 25일

구조: 철근콘크리트조 경량철골경사지붕, 지하 1층 / 지상 15층 건물 중 12층

전유면적: 80.8839㎡ (약 24.47평)

총면적: 56,528.953㎡ (아파트 단지 전체 면적)

세대수: 570세대

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 "김해부곡초등학교" 남측 인근에 위치하고 있음.

주변 환경: 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하며 주거 환경은 양호한 편임.

김해시 자원순환시설(폐기물 소각시설)이 부곡동에 위치하며, 과거 주민들의 악취 민원 등이 있었던 시설임. 해당 시설은 본 건 아파트와 약 2~3km 정도 거리에 떨어져 있으나, 동일 행정구역 내에 위치하고 있어 잠재적인 환경 요인으로 고려할 수 있음.

교통: 단지 내 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준으로 전반적인 교통 여건은 보통임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 1월 9일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을4)임.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류, 압류)는 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황:

임차인: 나OO

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임대관계 미상. (경매 채권자 나OO와 동일 인물일 가능성 있음, 확인 필요)

임차인: 정OO

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018년 12월 4일

대항력: 있음

비고: 보증금액이 0원이지만 대항력이 있는 임차인이므로, 인수 여부 및 관련 배당 관계를 면밀히 확인해야 함.

인수 보증금 합계: 0원 (정OO 임차인의 보증금이 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 발달해 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

김해부곡초등학교 등 교육 시설과 공원 등이 인접하여 정주 여건이 비교적 우수함.

1.4. 생활정보

주거 환경: 대규모 아파트 단지 내에 속해 있어 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 기본적인 공동주택 편의시설 이용 가능.

교육 시설: 김해부곡초등학교가 도보 거리에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공함.

교통: 자가용 이용이 편리하며, 대중교통 접근성도 보통 수준으로 평가됨.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수: 대항력 있는 임차인 정OO이 존재하므로, 실제 경매 절차에서의 배당 결과 및 명도 가능성을 철저히 확인해야 함.

아파트 노후도: 2004년 준공으로 약 20년 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

공동담보 물건: 본 건 외 다른 물건과의 연관성으로 인해 경매 절차에 예상치 못한 변동이 발생할 수 있으므로, 관련 내용을 추가로 파악할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 부곡동의 대단지 아파트 내에 위치하여 주거 편의성이 양호하며, 초등학교가 인접해 있어 실수요자에게 적합한 입지를 갖추고 있음.

최근 실거래가는 1억 1천만원대에서 1억 5천만원대까지 다양하게 분포하고 있으며, 감정가(1억 5천 9백만원)는 최근 거래 최고가와 유사하거나 약간 높은 수준임.

대항력 있는 임차인의 존재와 공동담보 물건이라는 점은 주의 깊게 검토해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 아파트 물건으로 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

최근 시세와 비교하여 감정가가 적정 수준이거나 약간 높을 수 있으므로, 철저한 권리 분석 후 시세 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 5천 9백만원임.

최근(2026년 6월) 실거래가는 1억 1천 7백만원에서 1억 5천 7백만원 사이로 확인되었음.

본 건은 12층으로 중간층에 해당하며, 최근 실거래가 최고가(1억 5천 7백만원, 6층)와 감정가를 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 함.

또한, 대항력 있는 임차인 존재 및 공동담보 물건임을 감안하여 신중한 접근이 필요함.

상기 정보를 바탕으로 본 건의 예상 입찰가는 약 1억 3천 5백만원에서 1억 5천만원 사이를 제안함.

정확한 현장 조사를 통해 물건의 실제 가치를 판단하고, 입찰 전략을 수립하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.