나이스옥션 법원경매 창원 2025타경586 [2] 경상남도 김해시 대청동 68-9 장유프라자 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 대청동 소재‘롯데마트’북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 대청동 소재‘롯데마트’남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '대청고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 대청동 소재‘롯데마트’북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지하2층 및 지상10층 건 내, 제9층 제902호 및 903호로서
외 벽 : 석재 및 강화유리 등 마감
내 벽 : 인테리어 마감
창 호 : 샷시창호 입니다.

건물의 구조

철골 및 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제119호로서
외 벽 : 복합 판넬 등 마감
창 호 : 샷시창호 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 8층건 내, 제3층 제302호로서
외 벽 : 석재 마감 등
창 호 : 샷시창호 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 4층건 내 제2층 제201로서 일반적 현황은
외 벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감
창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

집합건축물대장 전유부상의 용도는 '유흥주점' 입니다.

이용상태

대상물건 기호1)의 집합건축물대장상의 용도는 '일반음식점' 입니다.

이용상태

집합건축물대장 전유부상의 용도는 '제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)' 입니다.

이용상태

집합건축물대장 전유부상의 용도는 기호4)는 '일반음식점', 기호5)는 '유흥주점이며,
기준시점 현재 인접 구분건물(동소 901호)와 일체로 이용중 입니다.

설비내역

대상물건이 속한 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

설비내역

대상 물건이 속한 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

설비내역

대상 물건이 속한 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

설비내역

대상 물건이 속한 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 장방형의 토지로서 상업용 부지로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 장방형의 평지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 장방형의 평지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 정방형의 평지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 남동측으로 소로1류와 접합니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 북서측으로 중로1류와 접합니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 북동측으로 광로3류, 남서측 및 남측으로 중로3류와 각각 접합니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 북서측으로 중로3류, 북동측으로 중로1류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(주차장), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01) 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(2025-03-27), 지구단위계획구역(중심상업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01) 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(2025-03-27), 지구단위계획구역(중심상업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01) 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(근린생활시설), 지구단위계획구역(장유지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(계동초등학교 상대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(하늘사랑유치원 상대)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

②대상물건 기호2)의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

③대상물건의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금으로 인하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

②대상물건 기호1)의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.


③대상물건의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금으로 인하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

②대상물건 기호3)의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.
③대상물건의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금으로 인하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

②대상물건 기호4), 기호5)의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경586 (2)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 68-9 장유프라자 3층302호

건물명: 장유프라자

용도: 근린상가 (집합건축물대장 상 주 용도는 제2종근린생활시설, 기타 복합 용도로 기재됨)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2003년 06월 25일

해당 층: 3층

전유부 호수: 302호

1.2. 토지 정보

토지면적: 13.79㎡ (약 45.59평)

토지 지분: 13.79㎡ (약 45.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 61.49㎡ (약 203.25평)

건물 지분: 61.49㎡ (약 203.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

총 건물 면적: 4233㎡

총 동 수: 8층 건물

건물 내 총 호수: 23호

1.4. 매각 정보

감정가: 68,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상남도 김해시 대청동 소재 ‘롯데마트’ 북측 및 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 숙박시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 김해시 자원순환시설(소각장)이 위치해 있으나, 대상 물건과의 직접적인 거리는 확인이 필요합니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 건물은 다양한 도로와 접하고 있습니다: 북동측으로 광로3류, 남서측 및 남측으로 중로3류, 북서측으로 중로3류, 북동측으로 중로1류, 소로1류 등이 접합되어 있습니다. 대중교통으로는 김해 버스 21, 21-1, 22, 25, 26, 58, 59, 97, 97-1, 98 및 창원 버스 770, 부산 버스 221 등이 운행되고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로, 소로, 광로 등의 도로와 접하며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 09월 25일 접수된 부산은행의 근저당권 (채권액 715,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 해당 보증금은 인수될 수 있습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 , 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-05-12, 대항력 없음.

* 임차인: 대아 , 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-04-20, 대항력 있음.

* 임차인: 천복 , 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-03-23, 대항력 있음.

3.4. 등기부채권 총액

733,949,153원

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

집합건축물대장 전유부상의 용도는 '유흥주점'으로 기재되어 있습니다. 또한, '일반음식점', '제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)' 등의 업종으로 이용된 사례가 있으며, 복합적인 상업시설(근린생활시설, 숙박시설, 판매시설 등)이 혼재되어 있는 지역입니다. 롯데마트와 같은 대형 상업시설이 인근에 위치하여 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다.

4.2. 임대 및 거래 동향

전반적인 임대 관계는 미상입니다. 장유프라자는 2003년에 준공되었으며, 과거 17건의 실거래 사례가 확인됩니다. 중심상업지역으로 지정되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 롯데마트가 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 올리브영 김해장유대청점 등 각종 근린생활시설이 소재합니다.

5.2. 교육시설

대상 물건 남서측 인근에 '대청고등학교'가 위치합니다.

5.3. 기타

건물 내에는 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

본 건에는 대항력 있는 임차인(대아주식회사, 천복주식회사)이 존재합니다. 이들의 보증금 합계 10,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

보고서상 공부와의 차이는 없습니다.

6.3. 기타 사항

* 평가 과정에서 대상 물건의 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하고, 인근 동종 또는 유사 물건의 일반적인 현황, 관련 공부, 탐문 조사 결과 등을 기준으로 평가되었으므로 참고가 필요합니다.

* 공동담보 물건으로, 해당 채무가 타 물건에도 설정되어 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 대청동의 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 롯데마트 등 상업시설과 인접하여 입지적 이점을 가집니다. 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 판매시설 등의 용도로 활용 가능성이 높으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하고, 등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 내부 확인이 제한된 상태에서의 평가라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 중심상업지역에 위치한 상가로서 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다양한 업종 전환 및 복합적인 상가 활용이 가능합니다.

* 롯데마트 등 주변 상업시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 68,000,000원에서 인수 예정 보증금 10,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 따라서, 58,000,000원 이상을 기준으로 시장 상황, 권리 분석, 잠재적 리스크 해소 방안 등을 종합적으로 검토하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.