나이스옥션 법원경매 창원 2025타경586 [3] 경상남도 김해시 대청동 315-2 재영프라자 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 대청동 소재‘롯데마트’북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 대청동 소재‘롯데마트’남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '대청고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 대청동 소재‘롯데마트’북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지하2층 및 지상10층 건 내, 제9층 제902호 및 903호로서
외 벽 : 석재 및 강화유리 등 마감
내 벽 : 인테리어 마감
창 호 : 샷시창호 입니다.

건물의 구조

철골 및 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제119호로서
외 벽 : 복합 판넬 등 마감
창 호 : 샷시창호 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 8층건 내, 제3층 제302호로서
외 벽 : 석재 마감 등
창 호 : 샷시창호 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 4층건 내 제2층 제201로서 일반적 현황은
외 벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감
창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

집합건축물대장 전유부상의 용도는 '유흥주점' 입니다.

이용상태

대상물건 기호1)의 집합건축물대장상의 용도는 '일반음식점' 입니다.

이용상태

집합건축물대장 전유부상의 용도는 '제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)' 입니다.

이용상태

집합건축물대장 전유부상의 용도는 기호4)는 '일반음식점', 기호5)는 '유흥주점이며,
기준시점 현재 인접 구분건물(동소 901호)와 일체로 이용중 입니다.

설비내역

대상물건이 속한 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

설비내역

대상 물건이 속한 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

설비내역

대상 물건이 속한 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

설비내역

대상 물건이 속한 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 장방형의 토지로서 상업용 부지로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 장방형의 평지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 장방형의 평지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 정방형의 평지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 남동측으로 소로1류와 접합니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 북서측으로 중로1류와 접합니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 북동측으로 광로3류, 남서측 및 남측으로 중로3류와 각각 접합니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 북서측으로 중로3류, 북동측으로 중로1류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(주차장), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01) 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(2025-03-27), 지구단위계획구역(중심상업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01) 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(2025-03-27), 지구단위계획구역(중심상업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01) 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(근린생활시설), 지구단위계획구역(장유지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(계동초등학교 상대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(하늘사랑유치원 상대)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

②대상물건 기호2)의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

③대상물건의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금으로 인하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

②대상물건 기호1)의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.


③대상물건의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금으로 인하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

②대상물건 기호3)의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.
③대상물건의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금으로 인하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

②대상물건 기호4), 기호5)의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

창원지방법원 2025타경586 (3)

1.2. 소재지

경상남도 김해시 대청동 315-2 재영프라자 1층 119호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 면적

* 토지면적: 9.57㎡ (약 2.9평)

* 건물면적: 30.96㎡ (약 9.4평)

1.5. 감정가

149,000,000원

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOO

1.9. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상남도 김해시 대청동에 위치하며, '롯데마트' 북측, 남동측, 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 또한 '대청고등학교' 남서측 인근에도 위치하여 다양한 편의시설과 주거지역이 혼재된 지역입니다. 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 도로 접근성

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 남동측으로 소로1류, 북서측으로 중로1류, 북동측으로 광로3류, 남서측 및 남측으로 중로3류 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있어 교통 접근성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 차례의 소유권 이전이 있었습니다. 최근 소유권 이전은 2015-04-14에 주식회사대상아이지 앞으로 이루어졌습니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

* 말소기준권리: 2020-09-25 접수된 부산은행의 근저당권(채권액 715,000,000원)입니다. 이 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소멸 예정 권리: 등기부상 갑19, 갑20, 갑21로 기재된 경남신용보증재단의 가압류, 부산은행의 임의경매, 김해세무서장의 압류는 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권 개요가 있으나, 등기부상 다른 권리들이 말소 처리되는 점으로 미루어 볼 때 실제 인수 대상이 될 가능성은 낮아 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 손

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023-12-26

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

대상 물건의 집합건축물대장상 용도는 '일반음식점'이며, 주변으로는 근린생활시설, 숙박시설 등이 다양하게 분포하고 있습니다. 이는 일반적인 상업 지역의 특성을 나타냅니다.

4.2. 지역 지구

토지이용계획에 따르면 대상 물건은 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 롯데마트 등 대형 편의시설과 학교가 인접해 있어 생활 및 쇼핑 편의성이 높습니다.

5.2. 교통

차량 접근성이 양호하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 대중교통 이용 및 자가용 이동이 편리합니다.

5.3. 건물 내부 설비

건물 내에는 급배수, 위생, 승강기, 소방, 도시가스 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 및 영업 활동에 필요한 인프라가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 현황 불확실성

임대관계는 미상으로 표시되어 있으며, 이는 낙찰 후 임대차 관계 정리 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 의미합니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

6.2. 감정평가 시 현장 접근 제한

대상 물건의 내부 구조 및 이용 상태 등은 부재중 잠금으로 인해 인근 유사 건물의 일반적 현황, 관련 공부, 탐문 조사 결과 등을 바탕으로 평가되었음을 참고해야 합니다. 이는 실제 현장 상태와 미세한 차이가 있을 가능성을 시사합니다.

6.3. 공동담보 및 기타 권리

공동담보 물건으로 지정되어 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 물건의 가치에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 현재로서는 인수 대상이 될 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 대청동의 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 주변에 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 등기부상 권리 관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계의 불확실성과 감정평가 시 현장 접근의 제한이 있었다는 점은 입찰 전 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지역에 위치하여 잠재적 가치 상승 기대

* 다양한 근린생활시설 및 편의시설 인접

* 매각으로 인한 권리 관계 소멸로 깨끗한 명의 취득 가능

* 현재 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 없음)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 149,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 149,000,000원 (감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되, 시장 상황 및 추가 조사 결과를 반영하여 최종 결정 필요)

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