나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11660 [3] 경상남도 창원시 성산구 토월동 산37 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 토월동 소재 '토월교차로' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 시가지주변 야산지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

기호(1,3) 사다리 완경사의 토지로서, 자연림 상태임.
기호(2) 부정형 완경사의 토지로서, 자연림 상태임.
기호(4) 부정형 급경사의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호(1,2,4) 임야도상 맹지임.
기호(3) 임야도상 서측으로 지목 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 자연녹지지역(2013-10-15), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>임.
기호(3) 자연녹지지역(2013-10-15), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간(2025.3.2.~2028.3.1))임.
기호(4) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 역사문화환경보전지역(창원진례산성)<경상남도 문화재보호 조례>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 자연생 입목 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

잡목, 잡초 등으로 인하여 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있음(소재할 시 분묘기지권 성립여부 불분명). 자연림 상태 임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11660 (3)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 토월동 산37

용도: 임야

감정가: 59,982,300원

토지면적: 9521.00㎡ (약 2880평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO (신한카드)

1.2. 물건 상세 정보

감정평가액: 59,982,300원

토지 지분: 9521㎡

건물 지분: 0㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 토월동 소재 '토월교차로' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 시가지주변 야산지대로 형성되어 있습니다. [cite: Summary of appraisal report]

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 불가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. [cite: Summary of appraisal report]

2.3. 인접 도로상태

기호 (1, 2, 4)는 임야도상 맹지입니다.

기호 (3)은 임야도상 서측으로 지목 도로가 소재합니다. [cite: Summary of appraisal report]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전 (1985-03-14): 황한균

* 소유권 이전 (2023-05-26): 황성면 (상속)

* 강제경매 개시 결정 (2025-06-20): 신한카드 (채권액: 8,442,743원)

3.2. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 06월 20일 접수된 신한카드 귀하의 강제경매개시결정 등기입니다. [cite: Deed summary]

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음. [cite: Notes on the property statement]

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 임대관계는 미상입니다. [cite: Tenant status]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

제공된 정보만으로는 본건 주변의 상세한 상권 분석이 어렵습니다. 다만, 본건의 소재지가 '시가지주변 야산지대'로 기재되어 있어, 통상적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있을 것으로 판단됩니다. [cite: Summary of appraisal report]

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 임야로, 주변에 주거 지역이나 편의 시설에 대한 구체적인 정보가 제공되지 않았습니다. 따라서 상세한 생활 정보 파악에는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 분묘기지권: 본건 지상에 분묘가 소재할 수 있으며, 소재 시 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 주의가 필요합니다. [cite: Special notes, Precautions]

* 자연림 상태: 본건은 잡목, 잡초 등으로 인해 분묘 확인이 어려울 수 있으며, 전반적으로 자연림 상태입니다. [cite: Precautions]

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 여러 법규에 의해 제한을 받고 있습니다.

* 기호 (1, 2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지. [cite: Summary of appraisal report]

* 기호 (3): 상기 제한사항에 더하여 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.3.2 ~ 2028.3.1). [cite: Summary of appraisal report]

* 기호 (4): 상기 제한사항에 더하여 역사문화환경보전지역 (창원진례산성). [cite: Summary of appraisal report]

6.3. 개발제한구역(GB) 현황

본건이 위치한 창원시 성산구 토월동 일대는 개발제한구역(GB)으로 지정되어 있습니다. [cite: Summary of appraisal report] 창원시는 도심 외곽을 둘러싸고 있던 개발제한구역이 행정구역 통합으로 인해 도시 중심부를 가로막는 기형적 구조를 이루고 있어, 도시 발전의 제약 요인이 되고 있다는 지적이 있습니다. 이에 따라 창원시는 개발제한구역의 단계적 해제를 추진하고 있으며, 전략 사업 추진 시 해제 총량에서 제외하는 방안이 논의되고 있습니다. 그러나 이러한 규제 완화 움직임 속에서도 본건 토지가 위치한 구역의 개발 가능성은 구체적인 해제 여부 및 관련 규정에 따라 달라질 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 (혐오시설 등)

검색 결과, 본건 소재지 인근에는 국가지정 문화재인 '창원 진례산성'이 있습니다. 이는 역사문화적 가치가 있는 지역으로, 주변 개발에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재까지 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 성산구 토월동에 위치한 임야로, 현재 자연림 상태이며 차량 접근이 어려운 맹지(일부 지목 도로 인접)가 포함되어 있습니다. 감정가는 약 6천만원 수준이나, 분묘기지권의 성립 가능성, 각종 개발 제한 구역(자연녹지, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 토지거래허가구역, 역사문화환경보전지역) 지정 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 가지고 있습니다. 특히, 본건이 속한 창원시의 개발제한구역은 도시 발전을 저해하는 요소로 지적되며 단계적 해제 논의가 진행 중이나, 본 건의 직접적인 개발 가능성은 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 창원시의 개발제한구역 해제 논의: 장기적으로 개발제한구역 완화 또는 해제 시 잠재적 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 채권자가 신한카드로, 강제경매 개시 결정이 말소기준권리가 되어 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 59,982,300원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다. 그러나 위에 명시된 다수의 권리 제한 및 현황(분묘, 맹지 등)을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 물건 거래 사례, 개발 가능성 및 리스크 요인에 대한 심층적인 시장 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.