나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11821 [2] 경상남도 김해시 대동면 초정리 1022-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1)토지는 경남 김해시 대동면 초정리 소재, ""대동초등학교"" 남측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 농경지대이고, 기호 (2),(4)토지는 경남 김해시 대동면 초정리 소재 ""신정마을회관"" 북동측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 취락주택, 농경지 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 (1)토지는 사다리형, 기호 (2)토지는 부정형의 토지로서 ""전""으로 이용중이고, 기호 (4)토지는 세장형의 토지로서 ""대""로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 기호 (1)토지는 서측으로 노폭 약 4미터, 기호 (2)토지는 동측으로 노폭 약 5미터의 복개된 구거를 이은 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 기호 (4)토지는 동측으로 노폭 약 5미터의 복개된 구거를 이은 노폭 약 4미터, 남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) :도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-08-21)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 도로구역<도로법>, 하천에 관한 사항 건설과 하천계 별도확인
기호 (2) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 하천에 관한 사항 건설과 하천계 별도확인
기호 (4) :도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천에 관한 사항 건설과 하천계 별도확인

제시목록 외의 물건

본건 기호 (1)토지상에 제시외수목(블루베리 외)이 식재되어 있으며 수종, 수량, 식재면적, 관리상태 등을 고려하여 평가하였는 바 경매 진행시 적절한 조치를 요합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (3)건물 : 철근콘크리트구조 기타지붕 2층건으로서,
외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감
내 벽 : 모르타르 위 페인팅, 벽지 등 마감
창 호 : 새시창호 입니다.

이용상태

기호 (3)건물은
1층 : 창고 및 사무실
2층 : 사무실로 이용중입니다.
※ 본건은 현장실사시 이해관계인의 부재로 상세내역은 조사치 못하였으나, 평가사례 및 탐문조사, 외부관찰 등을 참고하여 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바 경매 진행시 적절한 조치를 요합니다.

설비내역

위생시설 및 급배수시설 설비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 기호 (1),(2)토지상에 비닐하우스 구조물 형식의 제시외건물 다수동이 소재하나 철거 및 이전이 용이한 바 평가에서 제외하였으므로 경매 진행시 적절한 조치를 요합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : --.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 비닐하우스, 농막 등이 소재하나 철거 및 이동이 용이하므로 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 1.1. 기본 물건 정보

3. * 사건번호: 창원지방법원 2025타경11821 (2)

* 소재지: 경상남도 김해시 대동면 초정리 1022-4

* 용도: 답 (논)

* 토지 면적: 1846.00㎡ (약 558평)

* 감정가: 779,012,000원

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 매각 대상: 토지 매각 (건물은 매각 대상 아님)

4. 1.2. 물건 상세 내용

5. * 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지지분: 1846㎡

6. 2. 입지조건

7. 2.1. 위치 및 주위 환경

8. 본건 기호 (1)토지는 경남 김해시 대동면 초정리 소재, "대동초등학교" 남측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 농경지대이고, 기호 (2),(4)토지는 경남 김해시 대동면 초정리 소재 "신정마을회관" 북동측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 취락주택, 농경지 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

9. 2.2. 교통 상황

10. 본건까지 차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

11. 2.3. 인접 도로 상태

12. 본건 기호 (1)토지는 서측으로 노폭 약 4미터, 기호 (2)토지는 동측으로 노폭 약 5미터의 복개된 구거를 이은 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 기호 (4)토지는 동측으로 노폭 약 5미터의 복개된 구거를 이은 노폭 약 4미터, 남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

13. 2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

14. * 기호 (1) : 도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-08-21)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 개발제한구역, 도로구역, 하천에 관한 사항 건설과 하천계 별도확인.

* 기호 (2) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 개발제한구역, 하천에 관한 사항 건설과 하천계 별도확인.

* 기호 (4) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 하천에 관한 사항 건설과 하천계 별도확인.

15. 3. 권리분석

16. 3.1. 등기부 요약 (토지)

17. * 등기구분: 갑4, 접수일자: 2008-02-25, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 오재현

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2019-03-18, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 효품영농조합법인, 비고: 매매 금315,000,000원

* 등기구분: 을11, 접수일자: 2019-03-25, 권리종류: 근저당권, 권리자: 물금새마을금고, 권리금액: 금1,680,000,000원, 비고: 말소기준권리

* 등기구분: 을12, 접수일자: 2019-03-25, 권리종류: 지상권설정, 권리자: 물금새마을금고, 말소: 말소

* 등기구분: 갑8, 접수일자: 2025-07-24, 권리종류: 임의경매, 권리자: 물금새마을금고, 말소: 말소

* 등기구분: 갑9, 접수일자: 2025-11-26, 권리종류: 압류, 권리자: 양산시, 말소: 말소

* 등기부채권 총액: 1,680,000,000원

18. 3.2. 임차인 현황

19. * 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있을 경우 인수되는 권리나 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

20. 3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

21. * 물건명세서 참고사항에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있습니다. 다만, 등기부 요약 상 지상권은 말소 처리된 것으로 확인되므로, 최종 권리 관계는 등기사항전부증명서를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

22. 4. 상권분석

23. 4.1. 주변 지역 특성

24. 본 건은 김해시 대동면 초정리에 위치하며, 주변은 주로 농경지대와 일부 취락주택지로 형성된 농촌 지역입니다. 대동초등학교와 신정마을회관이 인근에 위치하여 지역 생활 편의시설 접근이 가능하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

25. 5. 생활정보

26. 5.1. 인근 주요 시설

27. * 교육시설: 대동초등학교

* 편의시설: 신정마을회관 등

28. 6. 잠재적 리스크

29. 6.1. 농지 취득 자격 증명

30. * 농지 취득 자격 증명 필히 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금 반환이 되지 않는다는 점은 본 경매 물건의 가장 중요한 취득 조건이자 리스크입니다. 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

31. 6.2. 제시외 물건 관련

32. * 본건 토지상에 비닐하우스, 농막 등이 소재하나 철거 및 이동이 용이하여 매각 대상에서 제외되었습니다. 또한, 블루베리 등 수목이 식재되어 있어 경매 낙찰 후 이러한 부대 시설 및 수목에 대한 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

33. 6.3. 임대차 관계 불확실성

34. * 임대 관계가 미상으로 확인되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 실제 점유자가 존재할 경우, 명도 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으므로 이에 대한 확인이 요구됩니다.

35. 6.4. 토지 이용 계획 및 제한

36. * 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 도로구역 등의 각종 규제 사항이 적용됩니다. 이러한 제한 사항들은 향후 토지 이용 및 개발 계획 수립에 영향을 미칠 수 있습니다.

37. 7. 종합 의견

38. 본 물건은 경상남도 김해시 대동면 초정리에 위치한 토지로, 농경지와 주택지가 혼재된 지역에 소재합니다. 감정가는 779,012,000원이며, 토지만 매각 대상입니다. 가장 핵심적인 취득 조건은 농지 취득 자격 증명 필수 제출이며, 이를 이행하지 못할 경우 매수 보증금이 반환되지 않는다는 중대한 리스크가 존재합니다. 또한, 제시외 건물 및 수목의 처리 문제, 불확실한 임대차 관계, 다양한 토지 이용 제한 사항 등 추가적으로 고려해야 할 요소들이 많으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

39. 8. 투자 포인트

40. * 김해시 대동면 지역의 농지로서, 지역 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 잠재력.

* 경매 감정가를 바탕으로 한 시세 차익 기대 (단, 리스크 해소 비용 고려 필요).

* (주의: 명확한 투자 포인트를 발굴하기 위해서는 상세한 현장 조사, 지역 토지 이용 계획, 주변 시세 조사 등 추가적인 분석이 필수적입니다.)

41. 9. 예상 입찰가

42. 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 779,012,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 농지 취득 자격 증명 확보 가능성과 관련 비용.

* 제시외 건물 및 수목 처리 예상 비용.

* 명도 진행 시 예상되는 소요 비용 및 시간.

* 해당 지역의 실제 시장 가격 및 향후 전망.

* 본 물건의 토지 이용 제한 사항을 감안한 실질적 활용 가치.

명확한 인수 보증금은 없으나, 농지 취득 자격 증명 관련 리스크가 매우 크므로, 이에 대한 철저한 사전 검토 없이는 입찰가 산정이 어렵습니다. (구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.