나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11821 [3] 경상남도 김해시 대동면 초정리 1022-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1)토지는 경남 김해시 대동면 초정리 소재, ""대동초등학교"" 남측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 농경지대이고, 기호 (2),(4)토지는 경남 김해시 대동면 초정리 소재 ""신정마을회관"" 북동측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 취락주택, 농경지 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 (1)토지는 사다리형, 기호 (2)토지는 부정형의 토지로서 ""전""으로 이용중이고, 기호 (4)토지는 세장형의 토지로서 ""대""로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 기호 (1)토지는 서측으로 노폭 약 4미터, 기호 (2)토지는 동측으로 노폭 약 5미터의 복개된 구거를 이은 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 기호 (4)토지는 동측으로 노폭 약 5미터의 복개된 구거를 이은 노폭 약 4미터, 남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) :도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-08-21)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 도로구역<도로법>, 하천에 관한 사항 건설과 하천계 별도확인
기호 (2) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 하천에 관한 사항 건설과 하천계 별도확인
기호 (4) :도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천에 관한 사항 건설과 하천계 별도확인

제시목록 외의 물건

본건 기호 (1)토지상에 제시외수목(블루베리 외)이 식재되어 있으며 수종, 수량, 식재면적, 관리상태 등을 고려하여 평가하였는 바 경매 진행시 적절한 조치를 요합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (3)건물 : 철근콘크리트구조 기타지붕 2층건으로서,
외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감
내 벽 : 모르타르 위 페인팅, 벽지 등 마감
창 호 : 새시창호 입니다.

이용상태

기호 (3)건물은
1층 : 창고 및 사무실
2층 : 사무실로 이용중입니다.
※ 본건은 현장실사시 이해관계인의 부재로 상세내역은 조사치 못하였으나, 평가사례 및 탐문조사, 외부관찰 등을 참고하여 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바 경매 진행시 적절한 조치를 요합니다.

설비내역

위생시설 및 급배수시설 설비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 기호 (1),(2)토지상에 비닐하우스 구조물 형식의 제시외건물 다수동이 소재하나 철거 및 이전이 용이한 바 평가에서 제외하였으므로 경매 진행시 적절한 조치를 요합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : --.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11821 (3)

* 소재지: 경상남도 김해시 대동면 초정리 1022-5

* 용도: 제2종근린생활시설

* 감정가: 575,802,000원

* 토지면적: 266.00㎡ (약 80.47평)

* 건물면적: 275.65㎡ (약 83.39평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 물금새마을금고

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 대동면 초정리 소재, "대동초등학교" 남측 인근 및 "신정마을회관" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 취락주택 등으로 형성된 지역이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지(기호 (1))는 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있으며, 이는 복개된 구거를 이용한 것입니다. 또한, 토지(기호 (2))는 동측으로 노폭 약 5미터의 포장도로(복개된 구거 이용), 토지(기호 (4))는 동측으로 노폭 약 4미터 및 남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 (1) 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m) 저촉, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 도로구역, 하천.

* 기호 (2) 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 하천.

* 기호 (4) 토지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 하천.

3. 권리분석

* 등기부요약:

* 말소기준권리: 2019년 3월 25일 접수된 물금새마을금고의 근저당권 (채권최고액: 1,680,000,000원)입니다.

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 이전(매매): 오재현 (2008.02.25)

* 소유권 보존: 오재현 (2019.04.08)

* 임의경매 개시: 물금새마을금고 (2025.07.24)

* 등기부채권 총액: 1,680,000,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 금액이 미상이라도 인수할 보증금이 없더라도 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 건물 이용상태: 1층은 창고 및 사무실, 2층은 사무실로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 본건은 농경지와 주거 지역이 혼재된 지역에 위치하며, 대규모 상업 시설 밀집 지역은 아닙니다. 근린생활시설로서의 기본적인 수요는 존재할 것으로 보이나, 상권의 활발함은 다소 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: "대동초등학교" 남측 인근, "신정마을회관" 북동측 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

* 지역 규제: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역 등으로 용도지역이 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 개발제한구역 등 다수의 개발 관련 규제를 받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 물건:

* 토지(기호 (1))상에 블루베리 외 수목이 식재되어 있습니다.

* 토지(기호 (1),(2))상에 다수의 비닐하우스 구조물이 소재합니다.

* 이러한 제시외 물건들은 경매 진행 시 별도의 조치가 필요할 수 있습니다.

* 건물 이용 현황: 현장 실사 시 이해관계인의 부재로 건물 이용에 대한 상세한 조사가 이루어지지 않았습니다. 통상적인 이용 상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제 명도 및 이용 시 차질이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 제한: 개발제한구역, 가축사육제한구역, 중로1류(폭 20m~25m) 저촉 등 다수의 법적 규제가 존재하여 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 하천 관련 사항: 본건과 관련된 하천 관련 사항은 건설과 하천계에 별도 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미확인: 인수할 보증금은 없으나, 임차인의 정확한 임대차 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 혐오 시설: 주변 지역 위성 지도 및 관련 정보를 검토한 결과, 대규모 혐오 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 인근에 축사 등 관련 시설이 존재할 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 김해시 대동면 초정리에 소재하는 제2종근린생활시설 건물과 그 부속 토지입니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 약 5억 7천 5백만 원 수준입니다.

* 권리 관계는 물금새마을금고의 근저당이 말소기준권리가 되어, 본 경매 절차를 통해 모든 기존 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 토지 이용 계획상 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역 등이 혼재하며, 개발제한구역 및 가축사육제한구역 등 다수의 개발 관련 규제를 받고 있습니다.

* 토지 및 건물에 제시외 물건(수목, 비닐하우스)이 존재하며, 건물 이용 현황에 대한 상세 조사가 이루어지지 않은 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득하므로, 별도의 권리 분석 및 명도 대상이 적어 상대적으로 안정적입니다. (단, 제시외 물건 및 임대관계 미상 등 변수는 존재)

* 건축물대장상 제2종근린생활시설로 등재되어 있어, 창고 및 사무실 등 다양한 용도로의 활용이 가능합니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 권리관계가 명확하고 안전합니다.

* 토지 및 건물에 소재하는 제시외 물건(비닐하우스 등)은 철거 및 이전이 용이하므로, 정비 후 토지 및 건물 활용도를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 575,802,000원입니다.

* 채권 최고액은 1,680,000,000원으로, 이는 채권자가 경매를 적극적으로 진행할 가능성을 시사합니다.

* 인수해야 할 보증금이 없으므로, 이는 낙찰가의 결정에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 주변 시세, 향후 지역 개발 가능성, 본 건물의 실제 상태 및 활용 방안, 제시외 물건 처리 비용, 다양한 토지 이용 규제 등을 종합적으로 고려한 면밀한 현장 조사 및 추가 분석이 필요합니다.

* 현 시점에서는 위와 같은 추가 조사 없이 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 보수적인 관점에서 접근하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.