나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12116 [2] 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉산리 산136-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉산리소재 정병산 황룡사 동측 인근에 위치하며 부근은 과수원, 농경지, 취락, 임야 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 북측하향 경사지세내 부정형의 토지로서 임야임.

인접 도로상태

공히 임야도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한구역(그외지역 600m제한 조례참조)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경 보전법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법> 기호2: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 1000m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한구역(그외지역 600m제한 조례참조)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한구역(그외지역 800m제한 조례참조)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경 보전법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현황은 자연림 상태로 지상에 수풀이 무성하여 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있음. 분묘 존재시 분묘기지권 성립여부 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12116 (2)

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉산리 산136-1

* 용도: 임야

* 감정가: 155,091,000원

* 토지면적: 30,410.00㎡ (약 9,198.5평)

* 건물면적: 0㎡

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한국자산관리공사 (등기부 요약 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉산리 소재 정병산 황룡사 동측 인근에 위치하며, 부근은 과수원, 농경지, 취락, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 대체로 북측 하향의 경사지를 이루는 부정형의 임야입니다.

* 인접 도로상태: 임야도상 맹지로, 외부 도로와의 직접적인 연결이 어려운 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (조례에 따라 400m, 500m, 600m, 800m, 1000m 제한)

* 개발제한구역

* 배출시설설치제한지역 (폐수)

* 공익용산지

* 보전산지

3. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 대상 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리는 2020년 9월 18일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을3, 120,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부 채권액은 217,802,106원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리는 명시되어 있지 않습니다. 다만, 분묘기지권은 성립 여부에 따라 별도 검토가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 자연림과 농경지, 일부 취락이 혼재된 지역에 위치하고 있어 일반적인 상권 형성은 미약한 편입니다. 주변 환경은 전원적인 농촌 및 산림 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 지역은 과수원, 농경지, 취락, 임야 등이 혼재된 환경입니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로, 주변 생활 편의시설 접근성은 상대적으로 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 현황이 자연림 상태이며 수풀이 무성하여 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 높습니다. 만약 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 법적 검토 및 분쟁의 소지가 있습니다.

* 맹지: 외부 도로와의 직접적인 연결이 어려워 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 받을 수 있습니다.

* 개발제한 및 각종 규제: 자연녹지지역, 개발제한구역, 보전산지 등 다수의 중첩적인 토지 이용 규제로 인해 건축 및 개발 행위에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 창원시의 자연 녹지지역 내 위치한 맹지 임야로서, 잠재적 분묘 존재 가능성과 토지 이용 제한이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 현장 확인을 통한 분묘 유무 및 분묘기지권 성립 여부 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 향후 토지 이용 제한 완화 또는 잠재적 가치 발견 시 투자 메리트가 있을 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 현재는 각종 규제로 인해 개발이 어렵지만, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 변화에 따른 수혜를 기대해 볼 수 있습니다. (단, 맹지 및 분묘 리스크 해소 전제)

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 155,091,000원 대비, 맹지 및 분묘기지권 존재 가능성 등 현저한 리스크 요인을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 권리 인수 부담은 없으므로, 현장 조사를 통한 분묘 문제 해결 가능성과 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토 후, 낙찰가율 50%~70% 수준을 고려한 차별화된 접근이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.