나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7947 [2] 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 141 3공단부영아파트 111동 6층607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.05.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 ""장곡중학교"" 서측 인근에 위치하며 부근
의 상황은 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근 교통시설과의 접근성 등을 고려할 때, 제반
교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 가장형 토지로서, 자체지반 등고평탄한 “주거용 건부지”임.

인접 도로상태

대상물건 서측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지
역 _전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보
호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 후첨 ""건물 감정평가요항표"" 참조.
2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물로서,
- 외 벽 : 몰탈위페인팅, 인조석 등 마감,
- 내 벽 : 내부인테리어, 일부 타일 붙임 등 마감,
- 바 닥 : 장판지, 일부 타일 붙임 등 마감,
- 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호(가) : 다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경7947 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 피OO

채무자/소유자: (정보 미제공)

감정가: 60,000,000원

1.2. 부동산 현황

소재지: 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 141 3공단부영아파트 111동 6층607호

용도: 아파트

건축물 사용승인일: 2000년 5월 15일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물 (본건은 111동, 6층)

전용면적: 49.89㎡ (약 15.09평)

공급면적: (정보 미제공 - 통상 전용면적보다 넓음)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

토지면적: 24.37㎡ (약 7.37평) / 토지지분: 24.368580616697862㎡ (약 7.37평)

건물면적: 49.89㎡ (약 15.09평) / 건물지분: 49.89㎡ (약 15.09평)

토지 및 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 "장곡중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 대규모 산업단지(3공단) 내에 위치하여 주변 환경이 주로 산업 및 주거시설로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 가장형으로서 자체 지반은 등고평탄하며 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

대상 물건 서측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다.

소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있습니다.

상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 기록(갑4, 갑6) 및 주택임차권(을12)이 존재합니다.

말소기준권리인 강제경매 개시결정(갑9, 채권자: 박준언) 등기 외 다수의 권리가 기재되어 있습니다.

등기부채권 총액: 60,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 박준언

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-20

* 확정일자: 2022-05-20

* 배당신고일자: 2024-10-15

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상)

물건명세서 참고사항에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 12번 주택임차권(박준언)이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 하나, 본건의 경우 보증금이 60,000,000원으로 명시되어 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 권리 분석상으로는 인수 대상이 아닌 것으로 판단됩니다. 그러나 '물건명세서 참고사항'에 명시된 '잔액 인수' 가능성을 반드시 유념해야 합니다.

3.3. 주요 권리 분석

말소기준권리: 대구지방법원 강제경매개시결정 (2025타경8641, 채권자: 박준언)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 12번 주택임차권 (박준언) (배당받지 못할 경우 매수인 인수)

기타 말소 대상 권리: 강제경매(갑9), 압류(갑10) 등

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 실거래가에 따르면, 동일 면적(49.89㎡) 아파트의 거래가는 4,300만원에서 7,200만원 사이에서 형성되어 있습니다.

- 2026년 6월 11일, 7층 거래: 6,200만원

- 2026년 6월 5일, 3층 거래: 4,300만원

- 2026년 7월 4일, 5층 거래: 7,200만원

본건의 감정가는 6,000만원이며, 6층에 위치하고 있습니다. 최근 5층 거래가 7,200만원에 이루어진 점을 고려할 때, 본건의 시세는 6,000만원 내외로 판단됩니다.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 3공단부영아파트

주소: 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 141

건축년도: 2000년

총 동수: 14개동

총 세대수: 2,635세대

최고층: 18층

주요 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

* 장곡중학교: 대상 물건 서측 인근에 위치합니다.

* 석적초등학교, 석적고등학교 등 인근 지역의 교육 시설 이용이 가능합니다. (구체적 정보는 추가 확인 필요)

5.3. 주거 환경 (산업단지 영향 포함)

본 물건은 3공단 산업단지 내에 위치하고 있어, 산업단지에서 발생하는 소음이나 대기 질 영향이 있을 수 있습니다.

다만, 산업단지 인근에 위치한 아파트 단지로서 배후 주거 단지의 역할을 하고 있으며, 단지 내 편의시설 및 주차 시설(총 1,222대)이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 리스크

주택임차인 박준언 씨는 대항력이 있으며, '물건명세서 참고사항'에 따라 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 보증금 잔액(최대 6,000만원)을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 기타 리스크

* 산업단지 인접으로 인한 소음, 대기오염 등 환경적 요인이 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

* 2000년에 건축된 아파트로서 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 건으로, 경상북도 칠곡군 석적읍 중리에 위치한 3공단부영아파트 111동 6층 607호입니다.

아파트의 전용면적은 49.89㎡(약 15.09평)이며, 감정가는 6,000만원입니다.

주변 시세는 4,300만원에서 7,200만원까지 형성되어 있어, 감정가 대비 적정 수준의 낙찰을 기대해볼 수 있습니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 박준언 씨가 존재하며, 보증금 6,000만원에 대해 배당받지 못할 경우 매수인 인수 가능성이 있다는 점입니다. 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 제시되었으나, 물건명세서의 주의사항을 반드시 확인해야 합니다.

산업단지 인근에 위치하여 이에 따른 환경적 영향을 고려해야 하지만, 단지 내 편의시설과 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 최고가 7,200만원, 최저가 4,300만원에 비해 본건 감정가 6,000만원은 합리적인 수준입니다.

* 역세권은 아니지만 산업단지 배후 주거지로서의 가치: 3공단 인근에 위치하여 직주근접 수요가 존재할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 권리관계를 명확히 파악하고 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 57,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가(60,000,000원) 및 최근 실거래가(4,300만원~7,200만원)를 종합적으로 고려한 가격입니다.

입찰 시에는 임차인 보증금 인수 리스크(최대 6,000만원)를 충분히 검토하고, 보증금 전액 배당 여부를 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

만약 임차인 보증금 6,000만원이 전액 인수된다면, 이는 입찰가 외 추가적인 비용이 발생하므로 입찰 금액 산정에 신중을 기해야 합니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 권리분석상 참고사항이며, 물건명세서의 '잔액 인수' 가능성을 반드시 확인하여 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.