나이스옥션 법원경매 의성 2025타경49 [1] 경상북도 의성군 봉양면 화전리 584-13 해피하우스 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 의성군 봉양면 화전리 소재 ""봉양면사무소"" 남측 인근에 위치하는
""해피하우스 제에이동 제2층 제202호"" 단위세대로서, 부근일대는 다세대주택 및 일반주택, 점포, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 각종 생활편의시설 등과의 접근성 등으로 보아 주거환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 국도 및 버스승강장 등이 인근에 위치하여 제반교통사정은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층건 제에이동 중 제2층 제202호 단위세대 로서,
외벽: 화강석 및 외장벽돌 치장 등.
내벽: 내장재 치장, 보드위 벽지도배, 내장타일 마감 등.
바닥: 바닥재깔기, 내장타일 마감 등.
천정: 보드위 벽지도배, 천정재 마감 등.
창호: 샷시 유리2중창호 시공임.

이용상태

가)다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 가스체적설비, 화재경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 토지는 자루형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있으며, 건부지(다세대주택)로 이용중임

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 12미터, 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(2020-05-21), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-07-09)(중로3-3호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-09-01)(전부제한구역_(소, 말, 젖소, 기타))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2020-09-03)(토지거래계약에관한허가구역) 임.

공부와의 차이

본건 토지는 제시목록상 지목이 ""답"" 이나, 현황 ""대"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

8. 임 대 관 계
현장조사시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

9. 기타 참고사항
본건은 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 외부에서의 개략적인 실사 및 주변탐문 등을 통해 표준적인 내부구조 및 마감상태, 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

이해관계인 부재로 대략적인 외부 실사 및 탐문으로 내부 상황 및 구조 등 확인 불가 감안 입찰 요.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의성지원 2025타경49 (1)

소재지: 경상북도 의성군 봉양면 화전리 584-13, 해피하우스 에이동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 198,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 봉덕2동새마을금고

1.2. 면적 정보

토지면적: 54.18㎡ (약 16.41평)

토지 지분: 54.18㎡ (약 16.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 71.64㎡ (약 21.67평)

건물 지분: 71.6438㎡ (약 21.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 공부와의 차이

본건 토지는 공부상 지목이 "답"이나, 현황은 "대"로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 의성군 봉양면 소재 "봉양면사무소" 남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 일반주택, 점포, 농경지 등이 혼재된 지역임. 각종 생활편의시설과의 접근성은 보통 수준으로 주거 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 국도 및 버스 승강장이 인근에 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로상태

북서측으로 폭 약 12미터, 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(2020-05-21), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-07-09), 가축사육제한구역(2022-09-01)(전부제한구역 - 소, 말, 젖소, 기타), 상대보호구역(2024-10-21), 토지거래계약허가구역(2020-09-03)으로 지정되어 있음.

2.5. 주변 혐오시설 정보

인근 지역에 대한 자체 검색 결과, 명확한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 다만, 가축사육제한구역으로 지정된 점은 참고할 필요가 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 7월 28일 접수된 봉덕2동새마을금고의 근저당권 (채권액 132,000,000원)임.

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 물건명세서 참고사항에 '지상권개요:' 항목이 있으나 상세 내용 없음. 일반적인 경우 인수되지 않음.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사동방기전

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

총 인수 보증금 합계: 0원

(참고: 등기부등본상 주식회사동방기전의 전세권 설정(100,000,000원)이 말소 처리되었으므로, 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부는 경매 진행 시 반드시 재확인 필요)

3.4. 등기부요약

본건 등기부등본상 총 채권액은 232,000,000원임. (근저당 132,000,000원, 전세권 100,000,000원)

소유권 보존 등기일: 2021-07-28 (양재남)

근저당권 설정일: 2021-07-28 (봉덕2동새마을금고, 132,000,000원) - 말소기준권리

전세권 설정일: 2023-03-16 (주식회사동방기전, 100,000,000원) - 말소

압류: 안동세무서장 (2024-05-16) - 말소

압류: 국민건강보험공단 (2024-10-21) - 말소

임의경매: 봉덕2동새마을금고 (2025-01-22) - 말소

임의경매: 주식회사동방기전 (2025-08-01) - 말소

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 접근성

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 일부 점포가 있으나 대규모 상업시설과의 접근성은 보통 수준임. 따라서 본 물건의 직접적인 상업적 활용 가치는 낮을 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 봉양면사무소가 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가됨.

5.2. 교육시설

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정된 점으로 보아 인근에 교육시설이 위치할 가능성이 높음.

5.3. 의료시설

주변 주택 및 농경지 등을 고려할 때, 기본적인 의료시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태, 구조, 마감 등 정확한 확인이 불가능함. 이는 예상치 못한 수리비 발생 또는 명도 저항 등의 리스크로 작용할 수 있음.

6.2. 중복사건

해당 물건은 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 절차 진행 중 변동 사항이 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

6.3. 토지이용계획상 제한

고도지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 용도 제한이 존재하므로, 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 의성군 봉양면 소재 해피하우스 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 9천 8백만원이나, 최근 동일 단지 내 2층 호실의 매매가가 1억 3천만원으로 형성되어 있어 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 또한, 내부 확인 불가, 중복 사건, 토지이용계획상의 제약 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 임차인 정보에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 내 2층 호실의 최근 매매 사례(1억 3천만원)를 고려할 때, 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성 존재.

* 건물 및 토지 면적 대비 넓은 전용 면적(71.64㎡).

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 동일 단지 내 B동 2층 호실이 2026년 3월 6일에 65.0005㎡ 기준으로 130,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 A동 2층에 위치하며 면적이 71.64㎡로 더 넓습니다. 이를 바탕으로 평당 가격을 역산하면 약 2,000,000원/㎡ (130,000,000원 / 65.0005㎡ ≈ 2,000,000원/㎡) 수준으로, 이를 본건 면적에 적용하면 약 143,280,000원 (71.64㎡ * 2,000,000원/㎡)으로 추정됩니다.

하지만, 현장 방문을 통한 내부 상태 확인이 불가능하고, 동일 단지 내 다른 호실들의 매매가(20,500만원, 17,800만원)와 비교했을 때 감정가(19,800만원)가 높게 책정된 점, 그리고 시장 상황 변동 가능성 등을 고려해야 합니다.

따라서, 안전한 투자를 위해서는 130,000,000원에서 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 내부 상태 미확인 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근한다면 145,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.