나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57741 [4] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 근린생활시설2동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 "성연테크노 제3호 근린공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건 소재 토지까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 외장 석재 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
바닥 : 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1-5): 각 근린생활시설(아파트상가) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비(가동중단상태), 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북서측, 남서측 및 남동측으로 대체로 왕복 4차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-05-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

목록 3,4 사이에 구분된 벽체가 없이 하나의 공간으로 합쳐져 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2024타경57741 (4)

* 소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 근린생활시설2동 1층106호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 269,000,000원

* 토지면적: 88.16㎡ (약 26.67평)

* 토지지분: 88.1576㎡ (약 26.67평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 36.54㎡ (약 11.05평)

* 건물지분: 36.54㎡ (약 11.05평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 "성연테크노 제3호 근린공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교 등이 소재하는 주택지대임.

* 교통상황: 본건 소재 토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 소재 토지 북서측, 남서측 및 남동측으로 대체로 왕복 4차선의 포장도로가 소재함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1류 및 2류 도로에 접합되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있으며, 일반산업단지 관련 규제도 적용받음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (2019-02-15) 대호지농업협동조합 근저당권

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 (2019-02-15) 대호지농업협동조합 근저당권

* 을2 (2019-02-15) 주식회사대흥에스제이 근저당권

* 갑7 (2020-06-24) 하나캐피탈 가압류 (금액: 111,896,178원)

* 갑9 (2024-02-05) 서울보증보험주식회사 가압류 (금액: 23,611,160원)

* 갑10 (2024-08-19) 대호지농업협동조합 임의경매 (사건번호: 2024타경57741)

* 갑11 (2024-09-19) 서산시 압류

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에는 "지상권개요:" 라는 기재만 있으며, 별도의 등기된 지상권은 확인되지 않음.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금은 0원으로 확인됨. 따라서 현황 임차인이 존재하더라도 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 판단됨. 임대관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 "서산테크노밸리" 내 근린생활시설로, 아파트 단지 및 주택 밀집 지역에 인접해 있어 배후 수요가 예상됨.

* 주변 지역은 주택지대와 근린공원이 혼재되어 있어 생활 편의시설의 수요가 있을 것으로 보임.

* 서산테크노밸리 자체의 개발 계획 및 향후 확장 가능성에 따라 상권의 성장 잠재력을 고려할 수 있음. (별도 검색 결과: 서산테크노밸리는 산업단지 배후 주거 및 상업 복합 단지로 개발되었으며, 주변에 산업단지 종사자 및 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있음.)

* 다만, 신규 상권의 특성상 초기 공실률이나 경쟁 심화 가능성은 주의해야 함.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 아파트 단지 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. (별도 검색 결과: 주변에 마트, 병원, 학원 등 근린생활시설이 분포하고 있음.)

* 교육시설: 주위에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편임. (별도 검색 결과: 성연초등학교, 성연중학교 등이 인근에 위치함.)

* 녹지환경: "성연테크노 제3호 근린공원"이 북서측 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공함.

* 교통: 인근 버스 정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

* 물리적 상태: 목록 3, 4번 물건 사이에 구분된 벽체가 없이 하나의 공간으로 합쳐져 있는 상태이므로, 원상복구 또는 인테리어 비용 발생 가능성이 있음.

* 시설 관리: 건물 내 승강기 설비가 가동 중단 상태임. 이는 유지보수 비용 발생 또는 이용 편의성 저하로 이어질 수 있음.

* 임대 현황: 임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태이거나 임차인이 있더라도 명도 협의가 필요할 수 있음.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로, 담보로 제공된 다른 물건의 경매 진행 결과에 영향을 받을 수 있음.

* 토지이용계획: 다수의 개발 제한 및 규제(가축사육제한, 상대/절대보호구역, 일반산업단지)가 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서산테크노밸리라는 신규 개발 지역 내 근린생활시설로, 아파트 단지 및 주택지대를 배후로 하는 기본적인 상권 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 환경 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 그러나 주의사항으로 언급된 두 개 호수가 하나의 공간으로 합쳐진 점, 가동 중단된 승강기 등 물리적 하자 및 관리 상태가 양호하지 않은 점은 명도 및 수리 비용 발생의 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 임대 관계 미확인으로 인한 추가적인 명도 부담 가능성도 고려해야 합니다.

* 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 것으로 예상되어 비교적 깔끔하게 정리될 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서산테크노밸리 내 위치: 서산 지역의 계획된 개발 구역 내에 있어 향후 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 실사용 목적 적합: 배후 수요가 있는 주택지대 인근으로, 소규모 상가 운영을 희망하는 개인 사업자에게 적합할 수 있습니다.

* 낮은 권리 분석 부담: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 경매 절차에서 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상의 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가 269,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하되, 물건의 물리적 하자(합쳐진 공간, 중단된 승강기) 및 임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

* 명도 비용, 수리 예상 비용, 공실 기간 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 적정 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.