나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57741 [3] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 근린생활시설2동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 "성연테크노 제3호 근린공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건 소재 토지까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 외장 석재 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
바닥 : 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1-5): 각 근린생활시설(아파트상가) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비(가동중단상태), 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북서측, 남서측 및 남동측으로 대체로 왕복 4차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-05-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

목록 3,4 사이에 구분된 벽체가 없이 하나의 공간으로 합쳐져 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089번지 서산테크노밸리 고운라피네 근린생활시설2동 1층 105호에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 서산지원 2024타경57741 (3)입니다.

본건의 용도는 근린상가이며, 감정평가액은 269,000,000원입니다.

토지 면적은 88.16㎡(약 26.67평)이며, 건물 면적은 36.54㎡(약 11.05평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 대호지농업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 "성연테크노 제3호 근린공원" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 아파트 단지 및 학교 등이 소재하는 주택지대입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 소재 토지 북서측, 남서측 및 남동측으로는 대체로 왕복 4차선의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로 1류 및 2류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 일반산업단지 구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 2월 15일 접수된 대호지농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 소유권이전담보가등기 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 등기사항전부증명서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 개요 정보는 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 없으며, 임대차 관계는 미상입니다.

등기부채권 총액은 2,395,507,338원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 서산테크노밸리 내 고운라피네 아파트 단지 상가 건물에 위치하고 있으며, 제2종 근린생활시설로 분류됩니다.

주변이 주택지대로 형성되어 있어 아파트 거주민을 배후 수요로 확보할 수 있는 위치입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 마감입니다.

현재 각 호실은 근린생활시설(아파트상가)로 이용 중입니다.

감정평가요약에 따르면, 본건과 관련하여 목록 3, 4 사이에 구분된 벽체가 없이 하나의 공간으로 합쳐져 있다는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 해당 호실이 단독으로 사용되는 것이 아니라 인접 호실과 결합되어 활용되고 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본건은 아파트 단지 인근에 위치하여 주거 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

인근에 학교가 소재하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. (상대보호구역, 절대보호구역 지정 정보 있음)

"성연테크노 제3호 근린공원"이 북서측 인근에 위치하여 녹지 공간을 이용할 수 있습니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

건물 내 위생 및 급배수 설비, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있으나, 승강기 설비는 가동 중단 상태입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태이거나 기존 임차인과의 명도 과정에서 분쟁이 발생할 수 있습니다. 따라서 정확한 임대차 현황 및 점유 관계 확인이 필수적입니다.

승강기 설비가 가동 중단 상태이므로, 향후 유지보수 또는 수리에 비용이 발생할 수 있습니다.

'목록 3,4 사이에 구분된 벽체가 없이 하나의 공간으로 합쳐져 있음'이라는 특이사항은, 해당 호실이 개별적으로 분할되어 사용되지 않을 가능성을 시사합니다. 향후 분할하여 개별 매각하거나 사용 시 법적, 물리적 제약이 있을 수 있으므로 명확한 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점은 인수 여부 및 권리 관계에 영향을 줄 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 조사와 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서산테크노밸리 내 아파트 단지 인근 상가로서, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 지역 개발 계획 및 아파트 단지의 활성화 정도에 따라 미래 가치 상승 가능성도 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 하에 대부분 소멸될 것으로 보이나, 소멸되지 않는 지상권 및 임대차 관계 미상 정보는 유의 깊게 살펴봐야 합니다.

건물의 물리적 결합 상태 및 승강기 가동 중단 여부는 투자 결정에 있어 고려해야 할 중요한 요소입니다.

안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으나, 정확한 상권 분석 및 향후 시장 전망을 면밀히 검토한 후 투자 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

아파트 단지 내 근린상가로서 고정적인 유동 인구 및 잠재 고객 확보가 용이합니다.

서산테크노밸리 지역의 성장 잠재력에 따른 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

구분된 벽체 없이 합쳐진 공간은 넓은 면적의 상가로 활용 가능성을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 조사가 반드시 필요합니다.

* 본건과 유사한 조건의 주변 상가 시세 및 실거래가 분석

* 해당 상가 건물의 임대 현황, 예상 공실률 및 평균 임대료 조사

* 명도 진행 시 예상되는 제반 비용 및 소요 기간 산정

* 건물 상태 점검을 통한 예상 수리 및 유지보수 비용 산출

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)에 대한 정확한 내용 파악 및 인수 시 추가 부담액 산정

상기 물건의 감정가액은 269,000,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

다만, 채권 총액이 감정가 대비 상당한 수준이며, 권리 관계의 불확실성 등을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

일반적인 경매 초심자의 경우 감정가의 80~90% 수준을 고려하나, 본 물건의 특성과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 개별적인 판단이 필요합니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 조사 결과, "서산의료원", "성연테크노밸리 산업단지" 등이 확인되었으나, 주거 환경에 직접적인 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.