나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57741 [5] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 근린생활시설2동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 "성연테크노 제3호 근린공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건 소재 토지까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 외장 석재 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
바닥 : 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1-5): 각 근린생활시설(아파트상가) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비(가동중단상태), 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북서측, 남서측 및 남동측으로 대체로 왕복 4차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-05-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경57741 (5)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 근린생활시설2동 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 40,000,000원

토지면적: 264.47㎡ (약 80.0평)

토지지분: 264.4727㎡

건물면적: 109.62㎡ (약 33.2평)

건물지분: 109.62㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOO (대호지농업협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항: (없음)

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 "성연테크노 제3호 근린공원" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 학교 등이 소재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 소재 토지는 북서측, 남서측, 남동측으로 각각 왕복 4차선의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 일반산업단지 구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 02월 15일 접수된 대호지농업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 이용상태: 본건은 각 근린생활시설(아파트상가)로서, 아파트 단지 내 상가로 이용 중입니다.

* 주변 환경: 주변에 다수의 아파트 단지와 학교가 소재하고 있어, 지역 주민들을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 2층 건물로, 외벽은 석재 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 장판지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다. 다만, 승강기 설비는 가동 중단 상태입니다.

* 주변 편의시설: 서산테크노밸리 고운라피네 아파트는 2018년에 준공되었으며, 단지 내 상가로서 기본적인 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 서산 테크노밸리 내에는 중, 고등학교가 없어 약 2km 이상 떨어진 곳으로 통학해야 하는 점은 교육 환경 측면에서 아쉬운 부분입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 승강기 가동 중단: 승강기 설비의 가동 중단 상태로 인해 수리 비용이 발생할 수 있으며, 이는 즉시 상가 운영에 차질을 줄 수 있습니다.

* 복잡한 채권 관계: 다수의 채권 채무가 등기부에 기재되어 있어, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 권리 관계 정리에 추가적인 주의가 요구될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서산테크노밸리 내 아파트 단지 상가로, 위치상 배후 수요는 확보되어 있는 편입니다. 그러나 현재 승강기 가동 중단 상태이며 임대차 관계가 불분명한 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 감정가는 4,000만원으로 책정되어 있으나, 건물의 현재 상태와 주변 시세 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 서산테크노밸리는 산업단지와 연계된 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

* 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 향후 가치 상승 시 투자 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 40,000,000원입니다. 임대 관계가 미상이지만 인수 보증금이 0원이므로, 공실 위험 및 수리 비용(승강기 포함) 발생 가능성을 고려하여 감정가의 60~80% 수준인 24,000,000원에서 32,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 예상치이며, 현장 조사와 시세 조사를 통해 더욱 구체적인 입찰 전략을 수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.