나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57741 [1] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 근린생활시설2동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 "성연테크노 제3호 근린공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건 소재 토지까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 외장 석재 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
바닥 : 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1-5): 각 근린생활시설(아파트상가) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비(가동중단상태), 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북서측, 남서측 및 남동측으로 대체로 왕복 4차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-05-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경57741 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대호지농업협동조합 (추정)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089, 서산테크노밸리 고운라피네 근린생활시설2동 1층102호

용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

감정가: 202,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 64.85㎡ (약 19.62평)

토지지분: 64.8515㎡ (약 19.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.88㎡ (약 8.13평)

건물지분: 26.88㎡ (약 8.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

공동담보 물건임.

채권자 정보는 '대OOOOOOOO'로 기재되어 있으나, 등기부상 말소기준권리자이자 본 경매의 채권자로 추정되는 '대호지농업협동조합'과 일치함을 확인.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 "성연테크노 제3호 근린공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교 등이 소재하는 주택지대임.

2.2. 교통상황

본건 소재 토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건 소재 토지 북서측, 남서측 및 남동측으로 대체로 왕복 4차선의 포장도로가 소재함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가), 상대보호구역, 절대보호구역, 일반산업단지.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2019년 02월 15일 접수된 대호지농업협동조합의 근저당권(을1)임.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 소유권이전담보가등기(갑8, 2022-08-19, 이정건)가 말소되지 않은 상태로 기재되어 있어 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요함. (단, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권만 언급되어 있어, 해당 가등기는 소멸될 가능성이 높음.)

등기부채권 총액은 약 23억 9,550만 원임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 서 (본명: 서동준)

보증금: 15,000,000원

차임: 800,000원

전입신고/사업자등록일: 2024-03-26

확정일자: 2024-09-04

배당신고일자: 2024-10-31

대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

임차인 서동준 씨의 경우 대항력이 없으므로, 낙찰자가 별도로 인수할 보증금은 없음. (0원)

4. 상권분석

4.1. 건물 이용상태

본건은 아파트 단지 내 상가로, 현재 제2종 근린생활시설로서 1개 호실(102호)이 근린생활시설(아파트 상가)로 이용 중임.

4.2. 주변 상권 및 환경

해당 상가는 서산테크노밸리 고운라피네 아파트 단지 내에 위치하여 단지 거주민을 주요 고객층으로 확보할 수 있는 장점이 있음. 주위에는 아파트 단지 및 학교가 소재하여 주거 환경이 양호하며, 도보 접근 가능한 버스 정류장이 있어 기본적인 교통 여건을 갖추고 있음. 인근에 일반산업단지가 있으나, 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물임.

외벽: 외장 석재 마감 등

내벽: 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등

바닥: 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등

창호: 하이샷시 창호 등

5.2. 설비 내역

위생설비 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

승강기 설비는 가동 중단 상태임.

5.3. 건축물 정보

준공일: 2018년 02월 26일

건물(2동) 총 면적: 259.86㎡ (약 78.63평)

본 호실(102호) 전용 면적: 26.88㎡ (약 8.13평)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 '소유권이전담보가등기(갑8)'가 말소되지 않은 상태로 기재되어 있어, 매각으로 인한 소멸 여부를 법원 문건 등을 통해 최종 확인해야 함. (현재로서는 매각으로 소멸될 가능성이 높음)

6.2. 건물 관리 리스크

승강기 설비가 가동 중단 상태로, 수리 또는 유지보수에 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 상권 및 임대 리스크

공동주택 단지 내 상가의 특성상, 단지 내 가구 수 및 입주민들의 소비 성향에 따라 매출 변동성이 있을 수 있음. 임대 관계가 미상인 점도 초기 파악에 시간이 소요될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서산테크노밸리 내 고운라피네 아파트 단지에 속한 근린생활시설 상가로, 단지 내 고정 수요를 기반으로 안정적인 영업이 가능할 것으로 판단됩니다. 교통 및 주위 환경은 양호한 편이며, 제2종 일반주거지역 및 상업지역 내에 위치하여 향후 개발 가능성도 있습니다. 다만, 권리관계상 가등기의 소멸 여부, 승강기 가동 중단 상태, 임대차 현황 미상 등은 매수인이 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 고정 수요 확보 가능

* 제2종 근린생활시설로 다양한 업종 입점 가능

* 서산테크노밸리 내 계획된 상업시설로 안정적인 가치 기대

* 주변 주택지대 및 도로망 양호

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 202,000,000원을 기준으로 하되, 현재 임차인의 대항력 유무(없음), 권리관계, 건물 상태(승강기 가동 중단), 주변 시세, 향후 상권 활성화 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 순수 부동산 가치와 미래 수익성을 평가하여 산정하는 것이 합리적입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가, 주변 상권의 공실률 및 임대료 시세, 본 건 상가의 업종별 적정 수익률 등에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.