나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57741 [2] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 근린생활시설2동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 "성연테크노 제3호 근린공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건 소재 토지까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 외장 석재 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
바닥 : 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1-5): 각 근린생활시설(아파트상가) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비(가동중단상태), 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북서측, 남서측 및 남동측으로 대체로 왕복 4차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-05-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089번지에 소재한 서산테크노밸리 고운라피네 근린생활시설 2동 1층 103호에 대한 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 서산지원 2024타경57741 (2)이며, 근린상가 용도로 이용되고 있습니다.

감정평가액은 202,000,000원입니다.

토지 면적은 64.85㎡ (약 19.62평)이며, 토지 지분 또한 64.8515㎡입니다.

건물 면적은 26.88㎡ (약 8.13평)이며, 건물 지분 또한 26.88㎡입니다.

토지 및 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 대OOOOOOOO입니다.

본 물건은 공동담보로 진행되는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 "성연테크노 제3호 근린공원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지 및 학교 등이 소재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

건물 소재 토지는 대체로 부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

본건 소재 토지 북서측, 남서측 및 남동측으로 대체로 왕복 4차선의 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 2월 15일에 접수된 대호지농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸됩니다.

* 을1: 근저당권 (대호지농업협동조합, 1,260,000,000원)

* 을2: 근저당권 (주식회사대흥에스제이, 1,000,000,000원)

* 갑10: 압류 (서산시)

* 갑11: 가압류 (서울보증보험주식회사, 23,611,160원)

* 갑12: 임의경매 (대호지농업협동조합)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입(사업)일자: 2024년 2월 29일

* 확정일자: 2024년 8월 30일

* 배당신고일자: 2024년 9월 3일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

집합건물 등기부 요약:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (고운주택주식회사)

* 갑4: 소유권이전 (최장일, 2019년 2월 15일, 매매 310,000,000원)

* 갑9: 소유권이전담보가등기 (이정건, 2022년 8월 19일)

* 갑13: 압류 (국민건강보험공단, 2025년 2월 10일) - 말소

등기부채권 총액은 2,283,611,160원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 서산테크노밸리 내에 위치한 근린생활시설로, 주변에 아파트 단지와 학교가 있어 주거 단지 내 상권의 특성을 가집니다.

따라서 인근 주민들을 대상으로 하는 소매점, 서비스업 등 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 예상됩니다.

산업단지와의 인접성은 배후 수요를 증가시킬 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비가 갖추어져 있습니다.

승강기 설비가 있으나 현재 가동 중단 상태입니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 22억 8천만원을 상회하는 반면, 감정가는 2억 2천만원으로 채무 규모가 매우 큽니다. 이는 향후 시세 상승에 제약이 될 수 있습니다.

* 승강기 가동 중단: 승강기 설비가 가동 중단 상태로, 사용을 위해서는 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 현 임차인은 대항력이 없으나, 계약 내용에 따른 법적 절차 및 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획: 일반산업단지, 중로, 제2종일반주거지역 등에 포함되어 있어 향후 개발 계획이나 주변 환경 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서산테크노밸리 내 근린상가로, 주거 단지 및 산업단지와의 연계성을 가지고 있습니다.

법적으로는 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않으나, 승강기 가동 중단 등의 시설 유지보수 필요성이 있습니다.

무엇보다 높은 채무 총액은 향후 투자 수익률에 주요한 변수로 작용할 수 있으므로, 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서산테크노밸리 내 입지로, 배후 주거 단지와 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 상권 형성 잠재력이 있습니다.

* 소형 면적(8.13평)으로 관리 용이성 및 초기 투자 부담을 상대적으로 낮출 수 있습니다.

* 경매 감정가격을 기준으로 시세 차익을 기대할 수 있으나, 주변 시세 및 향후 개발 동향을 면밀히 분석해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 없는 물건입니다.

감정평가액은 202,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산출은 현장 조사, 주변 시세 분석, 경쟁 입찰 동향 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시가 어렵습니다.

잠재적 리스크 요인(높은 채무, 시설 보수 필요성 등)을 감안하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.