나이스옥션 법원경매 서산 2025타경573 [2] 충청남도 서산시 지곡면 무장리 1745 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 지곡면 무장리 소재 ‘무장3리회관’ 북동측 인근에 위치하며,
주위는 공장 및 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통수
준임.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 자체지반 평탄한 토지로저 상업용건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접하며, 동측 인근으로 왕복 4~5차선의 포장도로가
통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-03-25), 일반공업지역, 지구단위계획구역(2020-01-23), 대로3류(폭 25m~30m)
(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(200m일
부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(서산일반산
업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관
한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 판넬잇기 마감 등
내벽: 벽지 마감 등
바닥: 타일 마감 등
창호: 새시창호 마감 등

이용상태

근린생활시설(음식점)의 용도임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 동문동 소재 '서령중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택 및 연립주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통수준임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정
은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물중 1층 102호로서,
외벽: 타일 마감 등
내벽: 벽지 마감 등
창호: 새시 창호 등임.

이용상태

연립주택(건축물현황도면상 방3, 주방겸 욕실, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보통수준의 위생설비 및 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 및 서측 일부가 가각정리된 대체로 정방형의 토지로서 연립주택의 부지 등으로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 차량통행이 가능한 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2021-05-25), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-25)(접합), 소로2
류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-06-25)(접합) 가축사육제한구역(전부제한
지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호
에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(2011-03-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①본건 기호 1)은 대지권이 없는 구분소유건물로서, 당해 건물과 건물 소재지인 토지 470-7
번지(기호 2)에 대한 지분 1/19이 일괄로 거래되고 있음.
②임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함.
-제시외 관정, 포장, 입구 데크 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

서산지원 2025타경573 (2)

1.2. 소재지

충청남도 서산시 지곡면 무장리 1745번지 (새주소: 충청남도 서산시 무장산업로 201-3)

1.3. 건물 용도

제2종근린생활시설 (음식점)

1.4. 감정가

1,053,276,600원

1.5. 토지 면적

918. 40㎡ (약 277.8평)

1.6. 건물 면적

486. 36㎡ (약 147.1평)

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 관정, 포장, 입구 데크 포함)

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

주OOOOOOOO

1.10. 감정평가 요약

* 토지: 지곡면 무장리 소재, 대체로 정방형의 평탄한 토지로 상업용 건물 부지로 이용 중임.

* 건물: 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로, 근린생활시설(음식점) 용도로 이용 중임.

1.11. 추가 물건 정보 (동문동)

* 소재지: 충청남도 서산시 동문동

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 102호

* 용도: 연립주택 (방 3개, 주방겸 욕실, 화장실 등)

* 토지 지분: 건물 소재지인 토지(470-7번지)에 대한 지분 1/19이 본 건물과 일괄 거래됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건(지곡면)은 충청남도 서산시 지곡면 무장리 소재 ‘무장3리회관’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준임. 북측으로 왕복 4차선, 동측 인근으로 왕복 4~5차선 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로3류, 중로2류 도로에 접함. 가축사육제한구역, 일반산업단지(서산일반산업단지), 지원시설구역 등 관련 법규에 따른 제한이 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 모든 권리(을1~을6, 을6-2, 을6-3, 을5-2, 을5-3 및 갑1~갑8, 갑2~갑4)는 경매 개시 결정(2025년 3월 19일, 신한은행 임의경매)에 따라 말소될 예정임. 말소기준권리는 2015년 3월 31일자 신한은행 근저당임. 등기부상 채권 총액은 968,138,882원임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사하나개발

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2025년 2월 18일

* 배당신고일자: 2025년 5월 29일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으며, 등기부상 모든 권리는 경매로 소멸될 예정임. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

공장, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 지역 기반의 다양한 수요가 존재할 것으로 보임.

4.2. 주요 업종

현재 제2종근린생활시설(음식점)로 운영 중이며, 산업단지 지원시설구역 지정으로 인해 해당 산업단지 근로자들의 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있음.

4.3. 접근성

주요 도로에 잘 접해 있고 차량 접근이 용이하여 물류 및 고객 접근성이 양호함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건(지곡면) 소재지에 대한 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설로서 기본적인 상업 기능은 수행 가능함. 추가 물건인 동문동 소재 구분건물 인근에는 ‘서령중학교’가 위치함.

5.2. 교통

차량 이용이 편리하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

주식회사하나개발은 대항력이 없으므로 보증금 인수 의무는 없으나, 차임이 0원으로 기재된 점은 이례적이므로 계약 내용 확인 등 추가적인 검토가 필요할 수 있음.

6.2. 다수 물건 포함 가능성

본 경매 건에 동문동 소재 연립주택 구분건물이 포함되어 있을 가능성이 있으며, 이는 주택과 상가 물건의 복합적인 매각으로, 각 물건의 상태 및 가치에 대한 개별적인 평가가 요구됨.

6.3. 지역 특성

일반공업지역, 산업단지 지원시설구역 등 관련 법규에 따른 용도 제한이 있어 향후 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건(지곡면)은 근린생활시설로서 지역 기반 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있으며, 권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됨. 다만, 동문동 구분건물이 동일 경매 물건에 포함되는 경우, 그 가치와 관리 방안에 대한 추가적인 분석이 필요함. 임차인의 차임 0원이라는 특이사항은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: 모든 등기부상 권리가 말소 예정으로 안전한 소유권 확보 가능.

* 활용도 높음: 제2종근린생활시설(음식점)로 바로 영업 가능하며, 지역 배후 수요 기대.

* 부가 가치: 제시외 관정, 포장, 입구 데크 등이 매각 포함되어 있어 추가 비용 절감.

* 입지 잠재력: 산업단지 인근으로 고정적인 수요층 확보 용이.

9. 예상 입찰가

본 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 감정가(1,053,276,600원)를 기준으로 하되, 주변 시세, 낙찰가율, 물건의 현 상태(수리비, 공실 기간 등), 동문동 구분건물의 가치, 그리고 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 별도의 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 유사 물건 거래 사례 분석, 지역 부동산 시장 조사 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.