나이스옥션 법원경매 여주 2023타경3464 [3] 경기도 여주시 대신면 옥촌리 24-5 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2023.08.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 대신면 옥촌리 소재 ‘옥촌1리마을회관’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1)은 지적상 맹지이나 서측으로 농로를 통하여 접근 가능하고, 기호(2)는 맹지로 차량접근이 어렵고, 기호(4,5,6)은 차량 진·출입 가능하며, 본건 인근에 버스정류소이 소재하나, 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1),(2) : 공히 부정형, 완경사지로 자연림으로 이용중임.
기호(4) : 부정형, 완경사 내지 평지로 단독주택 건부지로 이용중임.
기호(5),(6) : 공히 부정형, 완경사로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적상 맹지이나, 현황 서측으로 비포장의 농로가 소재함.
기호(2) : 지적상 맹지임.
기호(4) : 남측으로 기호(5)의 폭 약 4∼6m내외의 콘크리트 포장도로와 접함.
기호(5),(6) : 공부 및 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역1권역)<환경정책기본법>임.
기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역1300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역1권역)<환경정책기본법>임.
기호(4),(5) : 공히 보전관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역1권역)<환경정책기본법>임.
기호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 2층(사용승인일 2022.12.22)으로서,
- 외벽 : 일부 철재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감(탐문사항),
- 창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, LPG 등에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

기호(3)의 부합물 또는 종물로 분석되는 외부 테라스, 정화조, 하수처리시설 등은 건물에 포함하여 평가하였음을 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

유치권신고인 박명화로부터 공사대금채권 금 111,794,370원을 위하여 본건 토지(목록6.) 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2023.11.09.자 유치권신고서)가 있으나 채권자 여주시산림조합으로부터 목록6.에 관하여 위 유치권이 부존재하다는 이 법원 2025가단11248 확정판결(2025.05.14. 확정)이 제출(2025.08.29.자)됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 여주시 대신면 옥촌리 24-5에 소재한 토지입니다.

사건번호는 여주지원 2023타경3464 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

해당 토지의 감정가는 18,224,000원이며, 매각 대상은 토지 전체입니다.

토지 면적은 268.00㎡ (약 81.07평)이며, 제시외 면적이나 건물 면적은 없는 것으로 확인됩니다.

특이사항으로는 중복병합사건, 유치권, 공동담보 건으로 분류됩니다.

채권자는 여주시산림조합으로 파악됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 여주시 대신면 옥촌리 소재 ‘옥촌1리마을회관’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 임야, 농경지, 주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통상황을 보면, 기호(1)과 기호(2) 토지는 지적상 맹지이거나 차량 접근이 어려운 상태입니다.

반면, 기호(4), 기호(5), 기호(6) 토지는 차량 진·출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 있으나 운행 빈도가 낮아 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

토지 이용상태는 기호(1)과 (2)는 부정형, 완경사지로 자연림 상태이며, 기호(4)는 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

기호(5)와 (6)은 도로로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태로는 기호(1)은 비포장 농로, 기호(2)는 맹지, 기호(4)는 약 4~6m 폭의 콘크리트 포장도로에 접하며, 기호(5)와 (6)은 공부 및 현황 도로입니다.

토지이용계획상 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 규제가 적용됩니다.

건물(기호3)은 2022년 12월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 1월 20일 접수된 여주시산림조합의 근저당권(을구 5번)입니다.

등기부채권 총액은 1,442,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로는 지역권설정(을구 1번)이 있습니다. 이 지역권은 2014년 10월 31일에 설정되었으며, 승역지 지역권으로서 말소되지 않습니다.

유치권 관련하여, 박명화로부터 공사대금채권 111,794,370원을 근거로 본건 토지(목록6.) 전부에 유치권이 신고되었으나, 채권자 여주시산림조합이 해당 유치권이 부존재한다는 내용으로 법원 확정 판결(2025가단11248, 2025.05.14. 확정)을 제출하였습니다. 따라서 신고된 유치권은 법적으로 부존재하는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 여주시 대신면 옥촌리는 농경지와 임야, 주택이 혼재된 지역입니다.

대중교통 접근성은 다소 불편하나, 일부 토지는 차량 접근이 가능한 입지입니다.

지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 농촌 지역의 생활 기반 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

도로 용도의 토지라는 점에서 주변 토지 개발 시 도로로서의 활용 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건 인근에는 ‘옥촌1리마을회관’이 위치하고 있습니다.

주변이 농경지와 임야 위주로 개발되어 있어, 도심 지역과 같은 다양한 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

가축 사육 제한 구역 등 환경 규제가 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 토지 중 일부(기호1, 2)는 지적상 맹지로 차량 접근이 어렵습니다.

대중교통 이용이 다소 불편한 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

농림지역, 보전관리지역, 보전산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항으로 인해 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

말소되지 않고 매수인에게 인수되는 지역권(승역지 지역권)이 존재하여, 해당 지역권의 내용에 따라 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 여주시 대신면에 위치한 도로 용도의 토지입니다.

감정가는 18,224,000원이며, 토지 면적은 268㎡입니다.

주변은 임야, 농경지, 주택이 혼재하며, 대중교통 이용은 다소 불편하나 차량 접근성은 일부 토지에 양호합니다.

권리관계 상 인수되는 지역권이 존재하지만, 유치권 신고는 법원의 확정 판결로 부존재가 확인되어 권리상 큰 위험은 없을 것으로 판단됩니다.

다수의 토지이용계획상 제한이 존재하므로, 향후 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

토지 위에 2022년에 사용 승인된 단독주택 건물이 존재하나, 본 경매는 토지만 매각 대상입니다.

1.7. 투자 포인트

도로로 이용 중인 토지로서, 주변 토지 개발 시 도로로서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2022년에 사용 승인된 신축 건물이 토지 위에 존재하여, 향후 건물과의 연계 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다 (단, 본 경매는 토지만 매각 대상).

유치권 문제가 법원의 확정 판결로 정리되어 권리관계가 명확해진 점은 투자 시 긍정적인 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 18,224,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 해당 토지의 활용 가능성, 향후 개발 계획, 경쟁 물건, 인수되는 지역권의 영향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 별도의 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.