나이스옥션 법원경매 여주 2023타경3464 [2] 경기도 여주시 대신면 옥촌리 23-1 1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2023.08.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 대신면 옥촌리 소재 ‘옥촌1리마을회관’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1)은 지적상 맹지이나 서측으로 농로를 통하여 접근 가능하고, 기호(2)는 맹지로 차량접근이 어렵고, 기호(4,5,6)은 차량 진·출입 가능하며, 본건 인근에 버스정류소이 소재하나, 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1),(2) : 공히 부정형, 완경사지로 자연림으로 이용중임.
기호(4) : 부정형, 완경사 내지 평지로 단독주택 건부지로 이용중임.
기호(5),(6) : 공히 부정형, 완경사로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적상 맹지이나, 현황 서측으로 비포장의 농로가 소재함.
기호(2) : 지적상 맹지임.
기호(4) : 남측으로 기호(5)의 폭 약 4∼6m내외의 콘크리트 포장도로와 접함.
기호(5),(6) : 공부 및 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역1권역)<환경정책기본법>임.
기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역1300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역1권역)<환경정책기본법>임.
기호(4),(5) : 공히 보전관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역1권역)<환경정책기본법>임.
기호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 2층(사용승인일 2022.12.22)으로서,
- 외벽 : 일부 철재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감(탐문사항),
- 창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, LPG 등에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

기호(3)의 부합물 또는 종물로 분석되는 외부 테라스, 정화조, 하수처리시설 등은 건물에 포함하여 평가하였음을 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각 (목록11. 지상에 소재하는 제시외 콘테이너 1동, 이동식 화장실 1개는 매각에서 제외)
2. 목록7.: 일반건축물대장상 옥탑1층(철근콘크리트구조, 단독주택 6.2㎡)은 2026. 3. 11.자로 등기사항전부증명서에 등재됨. 상기 옥탑1층(철근콘크리트구조, 단독주택 6.2㎡) 및 제시외 뒤쪽의 연결다리(철제), 마당의 소규모 연못(콘크리트조), 출입로 비가림시설(철제) 및 울타리(철제 및 메쉬펜스) 등은 건물에 포함하여 평가함(감정평가서 참조)
3. 목록10.11. 공부상 지목은 각 '임야'이나 현황은 목록 10. 및 목록11. 하단부 일부 조성토지로서 '나지'상태임
4. 유치권신고인 박명화로부터 공사대금채권 금 111,794,370원을 위하여 본건 토지(목록4.5.8.9.10.11.) 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2023.11.09.자 유치권신고서)가 있으나 ① 채권자 여주시산림조합으로부터 목록4.5.8.에 관하여 위 유치권이 부존재하다는 이 법원 2025가단11248 확정판결(2025.05.14. 확정)이 제출(2025.08.29.자)됨 ② 목록9.10.11.에 관한 유치권 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2023타경3464 (2)

소재지: 경기도 여주시 대신면 옥촌리 23-1 1동

용도: 단독주택

감정가: 1,304,386,000원 (약 13억 4백만원)

토지면적: 5392.00㎡ (약 1631.5평)

건물면적: 337.70㎡ (약 102.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 여OOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 여주시 대신면 옥촌리 소재 ‘옥촌1리마을회관’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황: 일부 토지(기호1,2)는 지적상 맹지이며, 서측으로 농로를 통하여 접근 가능하나 차량 접근이 어렵고, 일부 구간은 차량 진·출입이 가능합니다. 본건 인근에 버스정류소가 소재하나, 운행 빈도 등으로 볼 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

도로상태: 일부 토지(기호1,2)는 지적상 맹지이며, 현황 서측으로 비포장의 농로가 소재합니다. 단독주택 건부지(기호4)는 남측으로 폭 약 4~6m 내외의 콘크리트 포장도로와 접합니다. 일부 토지(기호5,6)는 공부 및 현황 도로입니다.

주변 시설 및 혐오시설: 제공된 정보만으로는 외부 지도 검색을 통한 상세한 주변 시설 및 혐오시설 정보를 파악하기 어렵습니다. 현재 정보상으로는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재된 농촌 지역으로 분석됩니다.

2. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매

말소기준권리: 을26 근저당권 (여주시산림조합, 2023.01.20. 접수, 240,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 등기사항전부증명서상 을26 근저당권을 말소기준으로 하여, 그 이후의 모든 권리(을29, 을30, 을31, 갑18, 갑19, 건물 등기부 을1, 을2, 을3, 을4, 을5, 을6, 갑2, 갑3)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요' 정보는 누락되어 있습니다.)

유치권 신고:

신고인: 박명화

신고 내용: 공사대금채권 111,794,370원을 위하여 본건 토지(목록4,5,8,9,10,11) 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있습니다.

권리분석:

① 채권자 여주시산림조합으로부터 목록4,5,8에 관하여 위 유치권이 부존재한다는 법원 확정판결(2025.05.14. 확정)이 제출되었습니다.

② 목록9,10,11에 관한 유치권 성립 여부는 불분명합니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 추가적인 해결을 필요로 할 수 있는 리스크입니다.

임차인 현황: (모든 임차인은 대항력 없음)

* 공선영: 보증금 20,000,000원, 전입 2023.02.24, 확정 2023.03.15, 배당신고 2023.10.17. 대항력 없음.

* 김정순: 보증금 30,000,000원, 전입 2023.02.27, 확정 2023.02.27, 배당신고 없음. 대항력 없음.

* 이봉애: 보증금 30,000,000원, 전입 2023.02.24, 확정 2023.02.27, 배당신고 2023.11.08. 대항력 없음.

* 이현준: 보증금 23,000,000원, 전입 2023.02.27, 확정 2023.02.27, 배당신고 2023.11.07. 대항력 없음.

* 홍가연: 보증금 25,000,000원, 전입 2023.02.24, 확정 2023.02.24, 배당신고 2023.08.24. 대항력 없음.

총 인수 보증금: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어, 보증금 전액이 배당을 통해 회수되지 못하더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

3. 상권분석

본 물건은 경기도 여주시 대신면의 농촌 지역에 위치하며, 주위 환경은 임야, 농경지, 주택 등이 혼재되어 있습니다. 상업 시설이나 업무 시설이 밀집한 상권 지역이 아니므로, 일반적인 상권 분석보다는 해당 토지의 이용 가치 및 개발 잠재력에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

4. 생활정보

주거 환경: 비교적 한적한 농촌 지역의 주거 환경을 제공합니다.

편의시설: 인근에 버스 정류장이 있으나 운행 빈도가 낮아 대중교통 이용이 다소 불편하며, 기본적인 편의시설 접근성은 주변 지역의 발달 수준에 따라 다를 수 있습니다.

주요 시설: '옥촌1리마을회관'이 인근에 위치합니다.

5. 잠재적 리스크

유치권 문제: 목록 9, 10, 11번 토지에 대한 유치권 성립 여부가 불분명하여 잠재적인 법적 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용 제한: 본 건 토지는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 토지 이용 계획 및 제한 상태가 존재하여 토지 개발 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

맹지: 일부 토지(기호1,2)가 지적상 맹지로, 도로 접근성에 문제가 있을 수 있습니다.

대중교통 불편: 대중교통 접근성이 좋지 않아 차량 없이는 일상생활에 불편함이 있을 수 있습니다.

복합적인 사건: 중복 병합 사건 및 공동 담보 건으로, 사건의 복잡성을 시사하며, 추가적인 권리 관계나 채무 관계를 면밀히 확인해야 할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 대신면의 넓은 토지(총 5392㎡, 약 1631.5평)와 2022년 12월에 사용 승인된 신축 단독주택(337.70㎡, 약 102.2평)으로 구성된 부동산 임의경매 물건입니다.

등기부상 대항력 있는 임차인은 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

하지만, 일부 토지에 대한 유치권 성립 여부 불분명, 다수의 토지 이용 제한, 지적상 맹지 존재, 낮은 대중교통 접근성 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

특히, 복잡한 권리 관계 및 토지 이용의 제약은 본 물건의 가치 평가 및 투자 결정에 있어 중요한 고려 사항입니다.

7. 투자 포인트

넓은 토지 확보: 총 5392㎡(약 1631.5평)의 넓은 면적의 토지를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

신축 단독주택: 2022년에 사용 승인된 단독주택으로, 비교적 최신 설비와 구조를 갖추고 있어 즉시 거주 또는 활용이 가능할 수 있습니다.

권리 부담 상대적 낮음: 대항력 있는 임차인이 없고, 대부분의 등기상 권리들이 말소될 것으로 예상되어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,304,386,000원 (약 13억 4백만원)으로 산정되었습니다.

하지만, 본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 다음과 같은 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다.

일부 토지에 대한 유치권 성립 여부 불분명으로 인한 잠재적 법적 분쟁 가능성.

농림지역, 보전관리지역, 산지 등 복합적인 토지 이용 제한으로 인한 개발 용이성 저하.

지적상 맹지 및 다소 불편한 대중교통 접근성.

더불어, 현재 시점에서 유사 물건에 대한 직접적인 실거래가 정보나 구체적인 시장 동향 자료가 제공되지 않아, 정확한 시세 분석 및 경쟁력 있는 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

제공된 정보를 바탕으로 추정하건대, 감정가의 약 65% 수준인 8억 5천만원에서 9억 5천만원 사이에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다.

이 예상가는 현재의 제한적인 정보와 내재된 리스크를 반영한 단순 참고치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 법률 및 세무 전문가와의 상담을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.