나이스옥션 법원경매 여주 2023타경3464 [1] 경기도 여주시 대신면 옥촌리 산30-10 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2023.08.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 대신면 옥촌리 소재 ‘옥촌1리마을회관’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1)은 지적상 맹지이나 서측으로 농로를 통하여 접근 가능하고, 기호(2)는 맹지로 차량접근이 어렵고, 기호(4,5,6)은 차량 진·출입 가능하며, 본건 인근에 버스정류소이 소재하나, 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1),(2) : 공히 부정형, 완경사지로 자연림으로 이용중임.
기호(4) : 부정형, 완경사 내지 평지로 단독주택 건부지로 이용중임.
기호(5),(6) : 공히 부정형, 완경사로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적상 맹지이나, 현황 서측으로 비포장의 농로가 소재함.
기호(2) : 지적상 맹지임.
기호(4) : 남측으로 기호(5)의 폭 약 4∼6m내외의 콘크리트 포장도로와 접함.
기호(5),(6) : 공부 및 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역1권역)<환경정책기본법>임.
기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역1300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역1권역)<환경정책기본법>임.
기호(4),(5) : 공히 보전관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역1권역)<환경정책기본법>임.
기호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 2층(사용승인일 2022.12.22)으로서,
- 외벽 : 일부 철재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감(탐문사항),
- 창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, LPG 등에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

기호(3)의 부합물 또는 종물로 분석되는 외부 테라스, 정화조, 하수처리시설 등은 건물에 포함하여 평가하였음을 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1.2. 지적상 맹지이나 현황은 목록1. 서측으로 비포장의 농로가 소재함
3. 유치권신고인 박명화로부터 공사대금채권 금 111,794,370원을 위하여 본건 토지(목록1.2.) 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2023.11.09.자 유치권신고서)가 있으나 채권자 여주시산림조합으로부터 목록1.2.에 관하여 위 유치권이 부존재하다는 이 법원 2025가단11248 확정판결(2025.05.14. 확정)이 제출(2025.08.29.자)됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2023타경3464 (1)

소재지: 경기도 여주시 대신면 옥촌리 산30-10

용도: 임야

감정가: 849,920,000원

토지면적: 68,463.00㎡ (약 20,710.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 여주시산림조합

특이사항: 중복병합사건, 유치권

주의사항:

1. 일괄매각

2. 목록1.2. 지적상 맹지이나 현황은 목록1. 서측으로 비포장의 농로가 소재함

3. 유치권신고인 박명화로부터 공사대금채권 금 111,794,370원을 위하여 본건 토지(목록1.2.) 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2023.11.09.자 유치권신고서)가 있으나 채권자 여주시산림조합으로부터 목록1.2.에 관하여 위 유치권이 부존재하다는 이 법원 2025가단11248 확정판결(2025.05.14. 확정)이 제출(2025.08.29.자)됨

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 대신면 옥촌리 소재 ‘옥촌1리마을회관’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통인 편임.

2.2. 교통상황

기호(1)은 지적상 맹지이나 서측으로 농로를 통하여 접근 가능하고, 기호(2)는 맹지로 차량접근이 어렵습니다. 기호(4,5,6)은 차량 진·출입이 가능하며, 본건 인근에 버스정류소가 소재하나, 운행 빈도 등으로 볼 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

* 기호(1),(2) : 공히 부정형, 완경사지로 자연림으로 이용 중임.

* 기호(4) : 부정형, 완경사 내지 평지로 단독주택 건부지로 이용 중임.

* 기호(5),(6) : 공히 부정형, 완경사로 도로로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

* 기호(1) : 지적상 맹지이나, 현황 서측으로 비포장의 농로가 소재함.

* 기호(2) : 지적상 맹지임.

* 기호(4) : 남측으로 기호(5)의 폭 약 4∼6m 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

* 기호(5),(6) : 공부 및 현황 도로임.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

* 기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

* 기호(4),(5) : 공히 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

* 기호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 박용산 (1994.11.09.), 이관용 (2016.08.18., 매매)

* 근저당: 여주시산림조합 (2018.07.04., 금325,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 여주시산림조합 (2023.08.04., 금773,449,411원) - 말소

3.2. 등기부 채권 총액

말소기준권리(근저당) 기준 채권 총액은 325,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (정보 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

임야, 농경지, 주택 등이 혼재하는 지역으로, 전원생활이 가능한 환경입니다.

4.2. 지역 특성

본 물건지는 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있으며, 자연환경 보전 관련 법규의 적용을 받는 지역입니다. 이는 향후 개발 행위에 제약이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류소가 있으나 운행 빈도가 낮아 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 여주시 대신면 소재지까지 차량으로 약 5분 거리에 하나로마트, 은행, 관공서 등 기본적인 생활 편의 시설이 위치하고 있습니다. 여주 시내까지는 차량으로 약 20~25분 거리에 대형 마트, 종합 병원 등 더 많은 편의시설이 있습니다.

5.2. 주변 관광지

인근에 남한강변의 이포보와 당남리섬이 있으며, 계절별 꽃밭으로 유명합니다. 또한, 신륵사, 세종대왕릉, 명성황후 생가 등 다양한 관광 명소가 여주시에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성

목록1, 2번 토지는 지적상 맹지로서 차량 접근이 제한적일 수 있습니다. 다만, 현황으로는 목록1 토지 서측에 비포장 농로가 있어 접근이 가능합니다.

6.2. 유치권 관련 분쟁

유치권 신고인 박명화가 공사대금 111,794,370원을 근거로 유치권을 신고했으나, 채권자 여주시산림조합 측이 해당 유치권이 부존재한다는 확정 판결(2025.05.14. 확정)을 제출했습니다. 이 판결의 효력 및 유치권의 실제 성립 여부에 대한 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 개발 제한

물건지가 농림지역, 보전관리지역, 자연보전권역 등에 속해 있어 토지 이용 및 개발에 관한 법적 규제가 많습니다. 따라서 향후 토지 활용 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에서 가축분뇨 공동처리시설 건설 추진 시 주민 반대 사례가 있으며, 혐오시설로 분류될 수 있는 시설 주변에 대한 주민들의 민감성이 높습니다. 현재 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 존재한다는 정보는 검색되지 않았으나, 향후 지역 개발 계획에 따라 이러한 시설이 들어설 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 대신면 옥촌리에 위치한 넓은 면적의 임야입니다. 감정가는 849,920,000원이며, 토지 전체 면적은 68,463.00㎡(약 20,710.07평)입니다. 일부 토지는 지적상 맹지이나 현황 농로가 있으며, 자연림, 단독주택 건부지, 도로 등으로 이용되고 있습니다. 주위 환경은 임야, 농경지, 주택이 혼재된 보통 수준이며, 전원생활이나 농업에 적합한 입지입니다.

권리분석상 말소기준권리인 근저당 외 특이사항은 없어 보이나, 과거 유치권 신고가 있었고 이에 대한 법원의 확정 판결이 제출된 상태이므로, 해당 유치권의 최종 효력에 대한 확인이 필요합니다.

농림지역, 보전관리지역 등 개발 제한 구역에 속해 있어 개발 가능성에 대한 신중한 검토가 요구됩니다. 편의시설 접근성은 다소 불편할 수 있으나, 차량 이용 시 대체 가능하며 주변 관광 자원은 풍부한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적으로 다양한 토지 활용 가능성이 존재합니다.

* 단독주택 건부지로 이용 중인 필지가 있어 건축물 활용 또는 신축 가능성이 있습니다.

* 인근 지역의 개발 계획 및 전원생활 수요 증가 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 여주시의 풍부한 관광 자원과 연계한 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 본 물건의 실제 현장 조사를 통한 정확한 상태 파악, 주변 유사 토지의 최근 실거래가 및 매물가 조사, 토지이용계획 열람 및 개발 규제 확인, 향후 개발 가능성 및 가치 상승 잠재력, 그리고 본건의 특이사항(유치권 등)에 대한 법률적 검토 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.