나이스옥션 법원경매 여주 2024타경2307 [1] 경기도 여주시 가남읍 본두리 394 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원감정 · 평가일 2024.05.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 가남읍 본두리 소재 영동고속도로 여주휴게소(인천방향) 동측 인근 에 위치하며 부근은 근교 농경지대로서 자연부락, 농경지, 야산, 중소규모의 창고, 공장 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 333번지방도(여주남로) 인근이며 근거리에 중부내륙고속도 로 남여주IC가 소재하여 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1)은 삼각형, 기호(3)은 세장형으로 인접지와 등고평탄하며 공업용 건물부지로 이용 중임.

인접 도로상태

폭 약 4미터 포장도로와 남서측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 농림지역, 대로1류(저촉)<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

기호(3) 토지 일부 지상에 인접한 394-1번지 지상의 공장 건물 일부가 침범되어 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

2010.12.21일 사용승인된 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층건으로 외벽: 알미늄 복합판넬, 복층유리 등 마감 내벽:판넬, 벽지, 타일 및 인테리어 소재 마감 바닥: 인조석물갈기 창호: 샤쉬 창 등임.

이용상태

공장 및 사무실(별첨 건물 개황도 참조)이나 미사용상태임.

설비내역

층별 위생설비, 시스템냉난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 화물용승강기 등 있음.

부합물 및 종물

별첨 개황도 및 사진과 같이 옥상에 건조실이 소재함(옥탑은 건축물대장 등재됨).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미사용 상태로서 임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(㉠ 철골조 옥탑 약 62㎡, ㉡ 철골조 승강기실 약 13㎡, ㉢ 폴리카보네이트 건조실 약 124㎡) 포함
2. 목록3. 일부 지상에 매각 대상 아닌 타인 소유 건물이 침범하여 소재함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경2307 (1)

* 소재지: 경기도 여주시 가남읍 본두리 394

* 용도: 공장

* 감정가: 1,745,106,160원

* 토지면적: 3,394.00㎡ (약 1,027.09평)

* 건물면적: 1,341.72㎡ (약 405.86평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신한은행 (본 경매개시 결정에 따른 채권자)

* 특이사항: 공동담보 물건

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(철골조 옥탑 약 62㎡, 철골조 승강기실 약 13㎡, 폴리카보네이트 건조실 약 124㎡) 포함.

* 토지 일부 지상에 매각 대상이 아닌 타인 소유 건물이 침범하여 소재함.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 여주시 가남읍 본두리 소재, 영동고속도로 여주휴게소(인천방향) 동측 인근에 위치.

* 주위환경: 근교 농경지대, 자연부락, 야산, 중소규모 창고 및 공장 등이 혼재.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 333번 지방도(여주남로) 인근에 위치. 근거리에 중부내륙고속도로 남여주IC가 소재하여 교통사정 양호.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지: 2022년 10월 27일 신한은행 근저당 (을1)

* 건물: 2022년 10월 27일 신한은행 근저당 (을7)

* 소멸되는 권리:

* 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등기 및 근저당권 일부 이전 등기는 낙찰과 동시에 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 등기부상 인수되는 권리는 확인되지 않습니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부상 확인되지 않습니다. (추가 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

* 현재 등기부상 또는 임차인 현황에서 명확히 확인되는 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 농경지와 공장, 창고가 혼재된 반농반공(半農半工) 지역의 성격을 띱니다.

* 산업 활동: 인근에 중소규모의 공장 및 창고가 분포하고 있어, 관련 산업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 교통 접근성: 고속도로 IC 및 주요 지방도 인접으로 물류 운송 및 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 인근 지역은 농경지, 야산, 자연부락 등이 주를 이루고 있어, 대규모 편의시설보다는 전원적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 최신 시설이나 상업 시설은 다소 거리가 있을 수 있으며, 여주시내 또는 인근 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 높으며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

* 건물 침범 문제: 본건 토지(목록3.) 일부 지상에 타인 소유의 건물이 침범하여 소재하고 있어, 경계 확정 및 토지 이용 시 분쟁의 소지가 있습니다. (감정평가서 참조)

* 토지 이용 제한:

* 본 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 농림지역, 대로1류(저촉)로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률상 가축사육제한구역, 농지법상 농업진흥구역, 물환경보전법상 배출시설설치제한지역, 수도권정비계획법상 자연보전권역에 해당하여, 공장 운영 및 증축 등에 있어 추가적인 법규 검토가 필요합니다.

* 건물 상태: 현재 건물이 미사용 상태로, 장기 방치 시 노후화 또는 시설물 관리 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 도로 조건: 인접한 도로는 폭 약 4미터 포장도로이며, 이는 대형 차량의 원활한 통행이나 향후 도로 확장 등에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 경기도 여주시 가남읍 본두리 소재의 토지 및 공장 건물 일괄 경매 건입니다.

* 고속도로 등 광역 교통망 접근성이 우수하여 물류 이동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 신한은행의 근저당이 말소기준권리이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 타인 건물 침범 문제, 농림지역 등 토지 이용 제한 사항, 건물 미사용 상태 등은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자포인트

* 우수한 광역 교통망: 중부내륙고속도로 및 영동고속도로 인접으로 물류 이동 및 사업 확장 잠재력 보유.

* 일괄 매각 이점: 토지와 건물을 동시에 취득하여 효율적인 관리 및 운영 가능.

* 현황 용도 부합: 현재 공장으로 이용 및 건축되어 있어, 관련 업종의 사업장으로 활용 용이.

9. 예상입찰가

* 감정가: 1,745,106,160원

* 인수되는 보증금: 0원

* (예상 입찰가 산정은 본건의 시장 가치, 주변 시세, 법적 제한 사항, 명도 진행 가능성, 추가적인 공사 및 관리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서 본 정보만을 바탕으로 구체적인 금액 제시에는 한계가 있습니다. 통상적으로 감정가의 70%~90% 범위를 참고하나, 본 건의 특수성을 감안하여 면밀한 분석 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.