나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3485 [1] 경기도 여주시 오학동 361 여주신도브래뉴아파트 102동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2024.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 오학동 소재 "여주축협 하나로마트" 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 주상용건물, 근린생활시설, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 제10층 제1002호로서,
(사용승인일 2009.10.30)
외벽 : 하부 석재붙임 및 모르타르 위 페인팅 마감 등
창호 : PVC새시 창호 등임.

이용상태

공부상 아파트임.

※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물 현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남하향 완경사지대 내 조성한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지 내부 포장도로가 개통되어 있으며, 서측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경3485 (1)

* 소재지: 경기도 여주시 오학동 361 여주신도브래뉴아파트 102동 10층 1002호

* 용도: 아파트

* 감정가: 397,000,000원

* 토지면적: 64.63㎡ (약 19.55평)

* 건물면적: 126.48㎡ (약 38.25평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 송OO

* 특이사항: 중복사건

* 건물 사용승인일: 2009년 10월 30일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 여주시 오학동에 소재하며, "여주축협 하나로마트" 북측 인근에 위치합니다. 주위로는 아파트, 주상용 건물, 근린생활시설, 전, 답 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 서측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량의 진출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 건축물 및 단지 정보

철근콘크리트구조의 지상 14층 건물 중 10층에 해당하는 1002호입니다.

아파트 명칭은 여주 신도브래뉴 리버뷰이며, 2009년 10월 30일에 사용승인되었습니다.

총 6개 동, 321세대로 구성되어 있으며, 총 주차 가능 대수는 509대입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 준공업지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 향후 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리인 을2 근저당권(홍콩상하이은행, 2012.10.15) 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권 등 특이사항도 없습니다.

총 등기부채권액은 528,243,255원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 손

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 1월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 및 확정일자 미상.

인수할 보증금은 0원입니다. (임차인 손 은 대항력이 없으므로 명도 진행 시 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

* 주변 환경

본 아파트 단지 주변에는 "여주축협 하나로마트"와 같은 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 주상용 건물과 다양한 상업시설들이 혼재되어 있어 지역 내 상권 기능을 수행하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성

단지 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설

"여주축협 하나로마트"가 가까이 위치하며, 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 단지 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있어 단지 내에서 다양한 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건

본 건은 중복사건으로 등록되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대해 여러 건의 경매가 진행 중이거나 진행된 이력이 있음을 의미하며, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한

준공업지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 지정은 향후 건물 증축, 용도 변경 등 부동산 가치 상승 요인에 제약을 줄 수 있습니다.

* 현장 조사의 한계

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 제한적이었으며, 집합건축물대장 현황도, 외관 및 탐문 조사에 기반하여 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태와 다를 수 있으며, 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여주시 오학동에 위치한 신축 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건이며, 인수할 임차인 보증금도 없습니다. 그러나 중복사건으로 인한 절차적 복잡성, 토지 이용에 대한 각종 규제, 그리고 현장 조사 시 내부 확인의 한계점은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 분쟁 소지가 적습니다.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 및 금전적 부담이 없습니다.

* 신도브래뉴아파트는 지역 내에서 인지도가 있는 아파트 단지로, 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 전용면적 약 38평대의 중대형 아파트로, 수요층이 명확할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

최근 거래된 동일 평형(약 126㎡)의 실거래가는 다음과 같습니다.

2026년 5월 19일: 1층, 126.485㎡ 거래가 300,000,000원

2026년 6월 8일: 9층, 126.049㎡ 거래가 378,000,000원

감정가는 397,000,000원입니다.

본 물건은 10층이므로 9층 거래가 378,000,000원보다 다소 높은 가치 평가가 가능합니다. 1층 거래가는 특수 요인이 있을 수 있으므로 참고 자료로 활용합니다.

* 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 380,000,000원에서 390,000,000원 사이로 예상됩니다.

본 건은 인수 보증금이 없으므로, 385,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.