나이스옥션 법원경매 여주 2024타경34564 [1] 경기도 이천시 사음동 132 1동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙감정 · 평가일 2024.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 이천시 사음동 소재 "다산고등학교 " 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대
주택，공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지，임야 등이 소재하며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근으로 간선도로가 소재하여 광역적 도로접근성은 양호
하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 배차간격 등으로 고려할 때 대중교통 이용상황은 다소
불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제1층 제102호로서,
외벽: 적벽돌쌓기 등 마감.
창호: 샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택 1개호로 이용중임. (후첨 "내부구조도"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 공동현관설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지대 내 대체로 평탄하게 조성한 사다리형지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로(가)의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2023-08-18), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

특기사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
현장조사시 점유자부재로 내부육안확인 불가하여 내부구조 및 이용상황 등은 건축물관리대장 현황도면 및 탐문에 의하였으며, 표준적인 상황을 기준하여 표시하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경34564 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 사음동 132, 1동 1층 102호

* 건물명: (확인 불가, 건축물표제부 기준)

* 토지 지번: 경기도 이천시 사음동 132

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 102호

* 준공일자: 2016년

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 143,000,000원

* 토지 면적: 80.77㎡ (약 24.44평)

* 건물 전용 면적: 52.83㎡ (약 15.98평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 성OOOOOOOO

* 특이사항: 없음

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 없음

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 이천시 사음동 소재 "다산고등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위에는 단독주택, 다세대주택, 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 진출입은 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 광역적 도로 접근성은 양호합니다. 인근에 버스정류장이 소재하나, 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 상황은 다소 불편한 편입니다.

* 토지 이용: 북측 하향의 완경사지대 내 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지 위에 주거용 건물로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 북서측으로 폭이 좁은(세로 가) 포장도로를 통해 출입합니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(다산고등학교), 배출시설 설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보에 따르면 주위에 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 특정 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 11월 18일 접수된 성남수정새마을금고의 근저당권 (채권액 156,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수해야 할 권리(유치권, 유치권 등)는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음")

* 임차인 현황:

* 임차인: 신 (신기선)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2020년 12월 7일

* 확정일자: 2024년 2월 6일

* 배당신고일자: 2024년 5월 27일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 "다산고등학교" 인근에 위치한 다세대주택 단지로, 주거 밀집 지역과 함께 공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 복합적인 토지 이용 형태를 보입니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* "더포레스트(1동)" (사음동 143-4번지, 2016년 준공, 전용면적 52.195㎡):

* 2026년 5월 19일: 2층, 92,900,000원 (직거래)

* 2026년 5월 19일: 4층, 90,900,000원 (직거래)

* "건화홈타운(101동,102동)" (사음동 261-23번지, 2016년 준공, 전용면적 59.78㎡):

* 2026년 5월 9일: 3층, 128,000,000원 (중개거래)

* 시세 비교: 본건의 전용면적(52.83㎡)은 "더포레스트"와 유사합니다. "더포레스트"의 최근 거래가(9090만원 ~ 9290만원)는 본건 감정가(14300만원)보다 현저히 낮습니다. "건화홈타운"의 12800만원 거래가는 본건 감정가와 비슷하나, 해당 물건의 면적이 본건보다 약 7.5㎡ 더 넓습니다.

* 종합 판단: 최근 거래가격을 볼 때, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히 "더포레스트" 단지의 2층 및 4층 거래가는 본건 감정가의 약 64% 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본건 주변에 근린생활시설이 소재하나, 구체적인 대형마트, 백화점 등의 편의시설 정보는 부족합니다.

* 교육시설: "다산고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 의료시설: 인근 지역의 종합병원이나 대형 병원 정보는 부족합니다.

* 대중교통: 버스정류장이 있으나 배차 간격으로 인해 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 낮은 대중교통 접근성: 버스 노선 및 배차 간격으로 인해 대중교통 이용이 불편할 수 있습니다.

* 혼재된 주위 환경: 주거 지역 외에 공장, 창고, 농경지 등이 혼재되어 있어 쾌적성이나 주변 경관 측면에서 선호도가 낮을 수 있습니다.

* 감정가와 시세 간 격차: 최근 유사 면적 물건의 거래가가 감정가보다 현저히 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익이나 환금성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 사음동에 위치한 2016년 준공된 다세대주택입니다. 권리상 분석이 용이하고 인수할 권리가 없는 안전한 물건이라는 장점이 있습니다. 그러나 대중교통 이용이 다소 불편하고, 주변 환경이 주택 외에 공장 등과 혼재되어 있으며, 최근 유사 물건의 거래 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있다는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 명확한 권리 취득이 가능합니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 토지 건물 일괄 매각: 소유권 분쟁 없이 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 143,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 반영: 최근 유사 면적(약 52㎡)의 거래가가 9천만원대임을 고려할 때, 감정가(1억 4천 3백만원)는 높은 편입니다. 약 64%~65% 수준의 시세가 반영되어 있습니다.

* 보수적 접근: 현재 제시된 감정가는 시장 상황을 충분히 반영하지 못했을 가능성이 있습니다. 따라서, 시장 시세를 반영한 입찰가 산정이 중요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 본건의 전용면적 및 최근 거래 사례를 고려하여, 105,000,000원 ~ 115,000,000원 을 예상 입찰가 범위로 제안합니다. 이는 감정가의 약 73% ~ 80% 수준으로, 투자 수익률 및 재매각 가능성 등을 고려한 가격입니다. 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인 및 최근 부동산 시장 동향을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.