나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6231 [1] 경기도 이천시 갈산동 211-7 휴팰리스 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트감정 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 갈산동 소재 "한내초등학교" 남동측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근
린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 4층 401호로서
외벽 : 치장벽돌쌓기.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(후면 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 있으며 개별난방설비, 출입구 보안설비 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 북동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 있으며 외부공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,수질보전특
별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경6231 (1)

소재지: 경기도 이천시 갈산동 211-7 휴팰리스 102동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 139,000,000원

토지면적: 106.12㎡ (약 32.1평)

토지지분: 106.125㎡ (약 32.1평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.96㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 민OO

2. 입지조건

본건은 경기도 이천시 갈산동 소재 "한내초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

토지는 부정형의 완경사지를 평탄하게 조성하여 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외부 공도와도 연계되어 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 3월 7일자 강서세무서장의 압류 (갑11)입니다.

등기부등본상 소유권 이전, 각종 압류, 가압류 등이 등재되어 있으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

특이사항으로 대항력 있는 임차인 민보람(보증금 140,000,000원, 전입/확정일자 2020-11-19)이 존재합니다.

다만, 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금이 낙찰 대금으로 모두 변제되어 인수되지 않을 가능성이 높습니다.

하지만 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 배당 순위 및 실제 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 53㎡ ~ 58㎡)의 다세대주택은 2026년 3월 기준 약 110,000,000원에서 110,000,000원 사이의 가격으로 거래되었습니다.

이를 평당 가격으로 환산 시 약 630만원에서 690만원 수준입니다.

본건의 전용면적은 59.96㎡(약 18.1평)이므로, 현재 시세를 기준으로 할 때 약 113,924,000원에서 125,916,000원 사이의 시장 가치를 형성하고 있는 것으로 추정됩니다.

감정가 139,000,000원과 비교했을 때, 시세와 감정가 사이에 격차가 존재합니다.

5. 생활정보

본건은 "한내초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

별도의 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 일반적인 주거지역의 환경을 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 민보람의 존재는 잠재적 리스크 요인입니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 배당 절차 결과에 따라 예상치 못한 보증금 인수 또는 명도 관련 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획상의 각종 제한사항(자연녹지지역, 수질보전특별대책지역 등)은 향후 재건축이나 증축 등 토지 이용 계획 수립 시 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 이천시 갈산동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근에 자리하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 최근 거래 사례를 바탕으로 산정된 시장 가치는 감정가보다 다소 낮은 수준을 보이고 있습니다. 권리관계 상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 명시된 점은 긍정적이나 주의 깊은 검토가 필요합니다. 전반적으로 무난한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있으나, 토지이용계획 상의 제약과 임차인 관련 리스크를 충분히 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 학군(한내초등학교 인접)으로 인한 실거주 수요 기대.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지.

최근 거래 사례를 통한 시장 가치 파악 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적 59.96㎡(약 18.1평) 기준, 최근 실거래가 분석 결과 평당 약 630만원에서 690만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 이를 바탕으로 산정한 현재 시장 가치는 약 113,924,000원에서 125,916,000원입니다.

감정가 139,000,000원을 고려하고, 대항력 있는 임차인의 보증금(140,000,000원)이 인수되지 않는다고 가정할 때, 보수적인 투자 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 115,000,000원에서 130,000,000원 범위 로 제안합니다. 입찰 시에는 법원 현황 조사서, 매각물건명세서 등을 면밀히 검토하고, 임차인의 배당받을 금액과 실제 인수 여부를 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.