나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6767 [1] 경기도 이천시 증포동 44-13 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국제일감정 · 평가일 2024.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 이천시 증포동 소재 "증포초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 비교적 최근에
신축된 상가 및 주상용 건물, 나지, 농경지 등이 혼재하고 있으며, 인근으로 이마트,
다이소 등의 상업시설과 소규모 공장 및 창고 등이 위치하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통
정도임

형태 및 이용상태

본건 부정형 평지로서 성토되어 나지상태인 전임

인접 도로상태

지적도상 맹지임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 필요(매각허가결정시까지 미제출시 보증금 몰수)
- 지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 여주지원 2024타경6767 (1) 사건번호로 진행되는 토지 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 이천시 증포동 44-13이며, 용도는 전(밭)입니다.

감정가는 145,992,000원입니다.

토지 면적은 264.00㎡ (약 79.86평)이며, 토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건물 면적은 0.00㎡이며, 건물 제시외 면적 역시 0.00㎡입니다.

매각 대상은 토지이며, 경매 구분은 공유물분할을 위한 경매입니다.

채권자는 최OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 이천시 증포동 소재 "증포초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 비교적 최근에 신축된 상가 및 주상용 건물, 나지, 농경지가 혼재하고 있으며, 인근에는 이마트, 다이소 등의 상업시설과 소규모 공장 및 창고 등이 위치하고 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 불가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 정도입니다.

인접 도로 상태는 지적도상 맹지입니다.

물건의 형태 및 이용 상태는 부정형 평지로서 성토되어 나지 상태인 전입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 채권자는 최OO입니다.

말소기준권리는 수원지방법원 여주지원의 강제경매개시결정(2024타경6767)이며, 등기부상 해당 권리가 말소기준이 됩니다.

토지 등기부 요약 내용은 다음과 같습니다.

* 갑1: 2010-12-15, 소유권이전, 이대수

* 갑2: 2011-02-22, 소유권일부이전, 송미자

* 갑9: 2011-10-06, 공유물 분할, 이대수 (7번 허건석, 8번 이일화를 제외한 공유자 전원 지분 전부 이전)

* 갑10: 2011-10-14, 매매, 이순희 (9번 이대수 지분 전부 이전, 금45,000,000원)

* 갑14: 2022-01-13, 강제경매로 인한 매각, 최덕경 (10번 이순희 지분 전부 이전, 2020타경36784)

* 갑16: 2024-06-05, 상속, 권화정 외 5명 (7번 허건석 지분 전부 이전)

* 갑17: 2024-11-29, 강제경매, 최덕경 (말소기준권리)

인차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 별도의 임차인은 확인되지 않았습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 이천시 증포동으로, 이마트, 다이소 등 상업시설과 소규모 공장 및 창고가 인근에 위치하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 생산녹지지역에 해당합니다.

도시지역 내 생산녹지지역으로, 향후 지역 개발에 따른 잠재적인 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 증포초등학교 동측 인근에 자리하고 있어 교육 시설과의 접근성이 있습니다.

또한, 이마트, 다이소 등 다양한 상업시설이 가까이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

교통망으로는 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지에 해당하여 차량의 직접적인 접근이 불가능하며, 토지 이용 및 건축 시 법적 제약이 따를 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로, 매각허가결정 시까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시에는 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건은 도시지역, 생산녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

* 차량 접근 불가: 도로와의 직접적인 연결이 없어 차량 접근이 어려운 점은 주요 이용상의 제약입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 증포동에 위치한 토지로서, 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다.

주변에 다양한 상업시설과 주거, 농경지가 혼재되어 있어 지역적 특성을 가지고 있습니다.

그러나 본건의 가장 큰 리스크는 지적도상 맹지이고 차량 접근이 불가능하다는 점, 그리고 다수의 개발 및 이용 제한이 있는 지역이라는 점입니다.

농지라는 특성상 농지취득자격증명 제출 의무가 있으며, 이를 이행하지 못할 경우 보증금 몰수 위험을 감수해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 도시지역 내 토지: 생산녹지지역이지만 도시지역에 포함되어 있어, 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 생활 편의시설 인접: 이마트, 다이소 등 주요 생활 편의시설이 근거리에 위치하여 입지적 편의성을 갖추고 있습니다.

* 공유물 분할 경매: 공유물 분할 경매 절차를 통해 소유권 관계가 명확하게 정리될 수 있으며, 이를 계기로 토지의 활용 방안이 구체화될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 145,992,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 맹지, 개발 제한 구역, 농지라는 점 등 여러 제약 사항과 위험 요소를 내포하고 있으므로, 신중한 접근이 요구됩니다. 보증금 몰수 위험 및 농지 관련 법규 준수 의무를 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 102,194,400원 ~ 116,793,600원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.