나이스옥션 법원경매 여주 2024타경4969 [1] 경기도 양평군 양서면 복포리 27-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산감정 · 평가일 2024.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 복포리 "일진레미콘" 북동측 인근에 위치함. 본건 주위는 전원주택단지 주변 야산지대로서 자연림과 나지 등이 혼재함.

교통상황

본건 일부 토지까지 차량 접근이 가능하나 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통수단 이용은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

남하향 완경사지대에 분할된 토지로 일부 평지(기호 11), 급경사(기호 1, 9, 15, 16)이며.
일부는 도로(기호 2-4, 12-14, 19)로 이용 중이며, 자연림과 나지(기호 11) 상태임.

인접 도로상태

기호(2-4,19) 토지는 전원주택 단지 내 또는 단지를 연결하는 아스콘 포장 도로이며,
기호(12-13) 토지는 주변 토지 통행을 위한 개설된 콘크리트포장 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 6-8, 10-14, 17) 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)이며,

기호(2-4, 19) 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)이며,

기호(5, 9, 15, 16, 18) 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호 (12-14) 토지 공부상 지목은 "임야" 이나 도로로 이용 중이며,
기호(11) 토지는 외관상 나지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 자연림 및 도로, 나지 상태로 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 17 지상 간이화장실 매각제외
- 목록 2,3,4 지분매각임
- 목록 12~14는 공부상 임야이나 현황 도로

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 사항

사건번호: 여주지원 2024타경4969 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양서농업협동조합 (추정)

말소기준권리: 2021년 4월 8일 접수된 양서농업협동조합의 근저당권 (을8, 을11)

매각물건: 토지

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양평군 양서면 복포리 27-3

용도: 임야

토지 면적: 총 10,295.00㎡ (약 3,114.34평)

매각 대상 토지 지분: 10,066.0163㎡ (약 3,044.78평) - 총 토지 면적의 약 97.77%

건물 면적: 0.00㎡

특이사항: 지분 매각, 공동 담보, 일괄 매각

주의사항:

* 목록 17 지상 간이화장실 매각 제외

* 목록 2, 3, 4 지분 매각 임

* 목록 12~14는 공부상 임야이나 현황 도로로 이용 중

1.3. 감정가

총 감정가: 870,152,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 복포리 "일진레미콘" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 전원주택 단지 주변 야산지대로서 자연림과 나지 등이 혼재하는 지역입니다.

주변에 일진레미콘과 같은 산업 시설이 위치해 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

본건 일부 토지까지 차량 접근이 가능합니다.

근거리에 버스정류장이 있어 대중교통수단 이용은 다소 불편함이 있습니다.

목록 2-4, 19 토지는 전원주택 단지 내 또는 단지를 연결하는 아스콘 포장 도로로 이용 중입니다.

목록 12-13 토지는 주변 토지 통행을 위한 개설된 콘크리트 포장 도로로 이용 중입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

토지는 남하향 완경사지대에 분할되어 있으며, 일부는 평지(기호 11), 급경사(기호 1, 9, 15, 16)입니다.

일부는 도로(기호 2-4, 12-14, 19)로 이용 중이며, 자연림과 나지(기호 11) 상태입니다.

토지이용계획상 대부분 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 토지이용 제한 사항이 있습니다.

목록 12-14 토지는 공부상 지목이 "임야"이나 현황 도로로 이용 중이며, 목록 11 토지는 외관상 나지 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

갑구: 소유권 이전, 소유권 일부 이전, 강미선 및 주식회사 동빈 명의의 소유권 관련 사항이 있습니다. 가압류 (염수미, 이영숙), 압류 (국민건강보험공단) 등이 존재했으나 모두 말소되었습니다.

을구:

* 영중농업협동조합 지상권 설정 (2017-12-20, 30년 존속기간, 인수 대상)

* 양서농업협동조합 근저당권 (2021-04-08, 600,000,000원, 말소기준권리)

* 양서농업협동조합 지상권 설정 (2021-04-08, 말소)

등기부채권 총액은 약 925,000,000원으로 파악됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 10번, 2017년 12월 20일 접수된 영중농업협동조합의 지상권 설정 등기는 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

해당 지상권은 건물, 기타 공작물 또는 수목의 소유를 목적으로 하며, 토지 전부를 대상으로 30년간 설정되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

주변은 전원주택 단지와 야산지대가 혼재된 지역으로, 상업시설보다는 주거 및 자연 녹지 위주입니다.

4.2. 생활 편의시설

근거리에 버스정류장이 있으나, 전반적으로 대중교통 및 편의시설 접근성은 다소 낮은 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 (부분 소유권)

본건은 토지 일부 지분 매각이므로, 낙찰자는 해당 토지의 소유권 일부만을 취득하게 됩니다. 이는 향후 토지 활용 및 관리에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필요하며, 분쟁의 소지가 있습니다.

5.2. 인수되는 지상권

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하며, 낙찰자는 이를 인수해야 합니다. 이 지상권은 약 23년 더 존속하며 건물, 공작물, 수목의 소유를 목적으로 토지 전체에 설정되어 있어, 해당 토지의 자유로운 이용 및 개발에 상당한 제약을 초래합니다.

5.3. 현황 도로 이용 토지

공부상 임야로 등재된 일부 토지(목록 12-14)가 현황상 도로로 이용되고 있어, 이에 대한 권리 관계 및 주변 토지 소유주들과의 이용 협의가 필요할 수 있습니다.

5.4. 토지 이용 제한 및 경사도

보전관리지역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 개발 제한 구역에 포함되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따릅니다. 또한, 토지가 완경사 및 급경사 지형을 포함하고 있어 개발 시 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

5.5. 대중교통 접근성

차량 접근은 일부 가능하나, 대중교통 이용이 다소 불편한 점은 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 양서면의 임야로, 거의 전체 지분에 해당하는 토지가 경매에 나왔으나, 매각 후에도 소멸되지 않는 장기 지상권이 설정되어 있어 낙찰자가 이를 승계해야 하는 큰 제약이 있습니다. 또한, 지분 매각이라는 특성상 다른 공유자와의 협의가 필수적이므로, 투자 시 높은 위험 부담이 따릅니다. 토지 이용 제한, 경사도, 대중교통 접근성 등도 고려해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 양평 지역의 자연환경 및 전원주택 수요 잠재력

* 감정가 대비 낮은 낙찰가를 기대할 수 있는 위험 요인 존재

8. 예상 입찰가

본 물건은 지상권 인수라는 중대한 위험 요인과 지분 매각 특성을 고려할 때, 일반적인 부동산 경매와는 다른 신중한 접근이 필요합니다. 감정가 870,152,000원을 기준으로 하되, 인수되는 지상권의 가치 하락 요인을 감안하여 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 제시된 정보를 바탕으로 한 제안가는 약 522,000,000원 수준입니다. (감정가의 약 60% 수준)

* 이는 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토 후 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수되는 지상권의 정확한 가치 평가 및 해소 방안 마련이 입찰가 산정에 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.