나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40682 [1] 경기도 여주시 연라동 79-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원감정 · 평가일 2024.12.06

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조.철근콘크리트조 스라브지붕 2층건으로서
외벽: 치장벽돌쌓기 및 세멘몰탈 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시, 유리창호 등의 구조입니다.

이용상태

1층 농가창고, 2층 농가주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

"제시외 기호㉠,㉡"이 소재하고 있습니다.
(별첨 `건물개황도 및 사진용지` 참조)

공부와의 차이

별 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

- 건물만의 매각(본건 건물과 부지 소유자 다르며, 법정지상권 성립여부 불분명)
- 이 사건 매각 물건에 대한 법정지상권의 부존재 및 건물철거 및 부당이득반환을 명하는 확정판결(수원지방법원 여주지원 2023가단10896)있음
- 제시외 보일러실, 화장실(감정서상 ㄱ,ㄴ) 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

여주지원 2024타경40682 (1)

1.2. 소재지

경기도 여주시 연라동 79-3

1.3. 용도

단독주택 (건축물대장상: 농가주택.창고)

1.4. 감정가

101,424,400원

1.5. 면적

* 토지 면적: 0.00㎡ (0평)

* 토지 지분: 0㎡ (0평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0평)

* 건물 면적: 189.48㎡ (약 57.31평)

* 건물 지분: 189.48㎡ (약 57.31평)

* 건물 제시외 면적: 12.00㎡ (약 3.63평)

* 총 건물 면적 (제시외 포함): 201.48㎡ (약 60.94평)

1.6. 매각 대상

건물만 매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

이OO (기록상 권리자: 이민영)

1.9. 특이사항

법정지상권, 건물만 매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 특성

해당 물건은 경기도 여주시 연라동에 위치하고 있으며, 주변은 주로 농경지 및 단독주택, 창고 등이 혼재된 농촌 또는 준농촌 지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통 여건

연라동은 여주시 외곽 지역으로, 대중교통 접근성은 다소 낮을 것으로 예상됩니다. 주요 이동 수단으로는 자가용이 필요하며, 여주시 중심 시가지와의 연계는 차량을 이용해야 할 것으로 보입니다.

2.3. 주변 시설

인근에 마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설은 여주시 중심지로 나가야 이용 가능할 것으로 보이며, 연라동 자체의 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

2.4. 혐오시설

현 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 명확히 판단하기 어렵습니다. 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 관련 기관 문의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 갑1: 이래현 소유권보존 (말소되지 않음)

* 갑2: 이민영 강제경매 (접수 2024-11-15) - 말소기준권리

* 갑3: 국민건강보험공단 압류 (말소)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 11월 15일 접수된 이민영의 강제경매개시결정 등기입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 본건의 경우 '건물만 매각'이며 토지 소유주가 다를 수 있어, 법정지상권 성립 여부가 불분명하며 이 부분이 주요 쟁점입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 건물 등기부상 명확히 등재된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 농가주택 및 창고로 이용 중인 건물로, 상업적 기능보다는 주거 또는 부속 용도의 성격이 강합니다. 주변 지역은 농업 또는 전원생활 관련 시설이 주를 이룰 것으로 보이며, 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역은 아닐 것으로 판단됩니다.

4.2. 잠재적 가치

건물 자체의 활용도(농가주택, 창고) 외에, 토지 사용에 대한 명확한 권리 확보 및 법정지상권 문제가 해결될 경우, 해당 부지를 활용한 재건축 또는 다른 용도의 개발 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

연라동은 도심과는 다소 떨어진 전원 또는 농촌 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 조용하고 한적한 환경을 선호하는 분에게 적합할 수 있습니다.

5.2. 편의시설 접근성

앞서 언급했듯, 대규모 쇼핑몰, 병원, 관공서 등 주요 생활 편의시설은 여주시 중심 시가지로의 이동이 필요합니다.

5.3. 교육 시설

인근 지역의 학교 정보를 추가적으로 확인해야 정확한 교육 환경 파악이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물만 매각 및 토지 소유권 분리

본건은 건물만 매각 대상이며, 토지 소유주가 다를 수 있습니다. 이로 인해 토지 사용에 대한 권리(임대차, 지상권 등)가 명확하지 않을 경우, 추후 토지주와의 분쟁이 발생하거나 토지 사용료를 지급해야 할 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 성립 여부 불분명

건물과 토지의 소유주가 다르다는 점에서 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 건물 소유주가 토지 사용권을 갖는지 여부에 대한 법적 불확실성을 야기합니다.

6.3. 건물 철거 및 부당이득반환 확정 판결

수원지방법원 여주지원 2023가단10896 사건에서 해당 건물에 대한 법정지상권의 부존재 확인 및 건물철거, 부당이득반환을 명하는 확정 판결이 존재합니다. 이는 건물 철거의 대상이 될 수 있음을 의미하며, 낙찰자는 해당 판결의 영향을 받을 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 포함

감정평가서상 '제시외 기호㉠,㉡'(보일러실, 화장실)이 감정평가 요항표에 포함되어 있으며, 물건명세서에도 '제시외 보일러실, 화장실(감정서상 ㄱ,ㄴ) 매각 포함'으로 명시되어 있습니다. 이는 건물 면적 외 추가적인 포함 대상이 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건(여주지원 2024타경40682 (1))은 경기도 여주시 연라동 소재 단독주택 건물만을 대상으로 하는 강제경매 물건입니다. 감정가는 101,424,400원으로 책정되었으나, 본건의 가장 큰 특징이자 위험 요소는 '건물만 매각'이라는 점과 '건물 철거 확정 판결'이 존재한다는 점입니다.

건물과 토지의 소유주가 다르며 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상황에서, 건물 철거 판결까지 내려져 있어 낙찰자가 해당 건물을 계속 사용하기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 만약 철거 판결이 확정적으로 이행되어야 한다면, 건물의 실질적 가치는 매우 낮거나 없을 수 있습니다.

따라서 본 건은 매우 높은 위험성을 내포한 특수 물건으로, 신중한 접근이 필요합니다. 법정지상권 및 철거 판결 관련 법적 검토가 필수적이며, 향후 토지 사용권 확보 방안 또는 건물 철거 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가 산정 및 투자를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 건물 철거 확정 판결이 존재하지만, 법정지상권 성립 여부 등에 대한 법적 쟁점을 해결하거나, 토지 소유주와의 원만한 협의를 통해 재산권을 확보할 수 있다면, 낮은 낙찰가로 토지와 건물을 확보할 잠재력이 있습니다.

* 건축물대장상 '농가주택.창고' 용도로, 농촌 지역에서의 별장, 주말 주택, 또는 소규모 창고 용도로 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 리스크 해소 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 101,424,400원입니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '동화빌리지 380-1'의 '다세대' 주택으로, 2026년 3월 10일에 9,700만원에 거래되었습니다. 해당 정보의 전용면적(27.54㎡) 기준으로 평당 약 352만원(9,700만원 / 27.54㎡) 수준으로, 이는 본건의 건물 면적(189.48㎡)과 용도(단독주택/농가주택.창고)가 매우 다르므로 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. JSON 정보의 매매가가 높은 이유는 주택 유형, 건축 연도, 위치 등 차이에서 비롯된 것으로 보입니다.

본건의 가장 큰 쟁점은 '건물 철거 확정 판결'의 존재입니다. 만약 이 판결이 그대로 이행되어야 한다면, 낙찰자는 건물을 철거해야 할 의무를 지게 되므로 건물의 실질적 가치는 매우 낮거나 없다고 볼 수 있습니다. 이러한 위험 요소를 고려할 때, 감정가보다 상당히 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 법률 전문가와 함께 법정지상권 및 철거 판결의 구체적인 내용을 면밀히 검토한 후 결정하는 것이 중요합니다. 그럼에도 불구하고, 현재 상황에서 잠재적 위험을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정한다면, 감정가의 50%~70% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 약 50,000,000원 ~ 70,000,000원

이는 법적 리스크를 상당 부분 반영한 금액이며, 낙찰 후 건물 철거 비용, 토지 사용료, 또는 법적 분쟁 해결 비용 등을 추가로 고려해야 할 수 있습니다. 따라서 최종 입찰가는 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.