나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5191 [1] 경기도 양평군 강하면 왕창리 443-11 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤감정 · 평가일 2024.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강하면 왕창리 소재 "왕창3리 마을회관" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임

교통상황

본건 인근까지 일반 차량의 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1-3)은 공히 북서측으로 하향하는 부정형 토지로서,
기호(1) 주거나지, 기호(2,3)은 토지임야임.

인접 도로상태

본건 기호(1)은 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하며, 기호(2,3)은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-10-14), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(강하하수처리구역(강하공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.


-기호(2, 3): 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-10-14), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 지상 수목, 조경석, 담장 토지포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경5191 (1)

소재지: 경기도 양평군 강하면 왕창리 443-11

토지면적: 877.00㎡ (약 265.3평)

용도: 대지

감정가: 498,319,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

건물: 없음

특이사항:

- 지상 수목, 조경석, 담장 토지포함 평가

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강하면 왕창리 소재 "왕창3리 마을회관" 서측 근거리에 위치합니다. 주위는 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통상황

본건 인근까지 일반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

1.1. 3.접근성

기호(1) 토지는 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. 기호(2) 및 (3) 토지는 맹지이므로 도로 접근성에 제약이 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

말소기준권리 등기부등본 상 을17호로서 2023년 11월 10일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 156,000,000원입니다.

1.2. 2.등기사항 요약

* 소유권이전: 김두년 (2007-06-01), 홍동선 (2021-05-13)

* 말소예정/말소된 권리: 근저당권, 지상권(을18), 압류(경기광주세무서장, 하남시, 구리세무서장), 임의경매개시결정(개군농업협동조합).

* 등기부채권 총액: 156,000,000원.

1.2. 3.인수되는 권리

물건명세서에 따르면, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다.

1.2. 4.임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 파악된 임차인 정보는 없으며, 인수해야 할 보증금이나 차임이 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

주위 환경이 임야, 농경지, 단독주택 등으로 구성되어 있어, 일반적인 상업 시설이 발달한 지역과는 거리가 있습니다. 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 입지이며, 생활 편의시설에 대한 접근성은 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 왕창3리 마을회관이 인근에 위치하고 있습니다. 대규모 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

* 주변 환경: 자연 친화적인 환경을 갖추고 있으나, 토지이용계획 상 여러 제한사항이 존재합니다. 혐오시설에 대한 정보는 별도로 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지상권 인수 가능성: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 존속 여부 및 조건에 대한 철저한 현장 확인 및 법률 검토가 필수적입니다. 이는 낙찰 후 토지 이용에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 맹지: 기호(2) 및 (3) 토지는 맹지이므로, 건축 등 토지 이용 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(220m), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 법규에 따른 이용 제한이 존재합니다. 이는 향후 토지 개발 및 활용 계획에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 강하면의 자연 환경 속 나대지로서, 일부 토지는 도로와 접하나 일부는 맹지입니다. 감정가는 498,319,000원이며, 말소기준권리 외 다수의 권리가 말소될 예정입니다. 그러나 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이 명시되어 있어, 해당 권리에 대한 명확한 확인 및 인수가 필요합니다. 토지이용계획 상 다양한 제한이 있어, 이를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 양평 지역의 자연 경관을 활용한 전원주택 부지 또는 힐링 공간 조성 잠재력.

* 나대지 상태로 향후 개발 시 가치 상승 기대 (단, 개발 규제 확인 필수).

* 인수 보증금이 0원으로, 권리 인수 부분만 명확히 한다면 초기 부담을 줄일 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 498,319,000원

말소기준권리 (근저당): 156,000,000원

인수 보증금: 0원

본건의 예상 입찰가는 감정가 498,319,000원을 기준으로 하되, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 권리 인수 가능성, 각종 토지 이용 제한, 그리고 해당 지역의 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 법률 전문가와 상담하여 지상권 등 인수될 권리에 대한 정확한 가치를 평가한 후 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.