나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5801 [2] 경기도 양평군 양서면 국수리 299-8 하천 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼감정 · 평가일 2024.11.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2,4,5) 토지는 양평군 양서면 국수리 소재 "국수역(경의중앙선)" 남측 인근에
위치하며, 주위는 단독주택ㆍ음식점 등 근린생활시설ㆍ농경지 등이 혼재하는 지역으로,
인근지역은 전원주택단지ㆍ농촌마을ㆍ국도변 상가지대ㆍ농경지대 등이 혼재하는 지역임.

기호(6) 토지는 양평군 옥천면 아신리 소재 "아신2리마을회관" 서측 인근에 위치하며,
주위는 국도변 야산지대로 인근지역은 농촌마을 및 전원주택지대ㆍ농경지ㆍ임야지대 등이
혼재하는 지역임.

교통상황

기호(1,2,4,5) 토지는 차량 출입 가능한 상태로 인근 국도와의 거리 및 계통 등으로 보아
차량의 이용편은 대체로 무난하며, 대중교통여건은 인근 국수역까지의 거리ㆍ버스정류장
까지의 거리 및 노선 등 대체로 무난한 편임.

기호(6) 토지는 차량 출입 불가능한 상태이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장까지의 거리
및 노선 등 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 토지는 2필 1단의 부정형으로서 인접지와 대체로 등고 평탄한 단독주택 건부지임.
기호(4) 토지는 부정형의 인접지와 등고 평탄한 전 및 현황 비포장도로상태임.
기호(5) 토지는 부정형의 인접지와 등고 평탄한 전 상태임.
기호(6) 토지는 장방형의 완경사지로 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호(1,2) 토지 남서측, 기호(5) 토지 동측으로 기호(4) 일부를 포함하는 비포장 도로가
개설되어 있으며, 이 도로는 동측 국수역길 내지 남측 경강로(국도6호선) 등과 연결됨.

기호(6) 토지는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1)
계획관리지역, 주거개발진흥지구(국수1), 개발행위허가제한지역(2021-05-07), 제2종지구단
위계획구역(2019-07-23), 주거용지(2019-07-23)(주거용지), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권
역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도
법>, 하수처리구역(국수하수처리구역(국수공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대
책지역(1권역)<환경정책기본법>

■ 기호(2)
농림지역, 주거개발진흥지구(국수1), 개발행위허가제한지역(2021-05-07), 제2종지구단위계
획구역(2019- 07-23), 주거용지(2019-07-23)(주거용지), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물
환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행
령 제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(국수하수처리구역(국수공공하수처리구역))<하수
도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관
한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

■ 기호(4)
농림지역, 개발행위허가제한지역(2021-05-07), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축
종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법
시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

■ 기호(5)
농림지역, 개발행위허가제한지역(2021-05-07), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축
종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법
시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

■ 기호(6)
농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아세아연합신학대학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>,
임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설
립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설
치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수
계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기
본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 기호(1,2) 토지는 일반건축물대장상 일단의 단독주택 건부지로서 일괄평가하였음.
(3) 본건 기호(1) 토지의 동측 일부는 목측상 인접지인 277-3의 부속토지 상태로 보이는 바,
입찰시 점유관계 등에 대하여 각별히 유의하여 재확인바람.
(4) 본건 기호(2) 토지는 농림지역이나, 기호(1)과 일단의 단독주택 건부지이며, 토지이용계
획확인서상 기호(1)과 동일하게 "주거개발진흥지구(국수1)", 제2종지구단위계획구역,
주거용지"인 바, 계획관리지역인 기호(1)과 일체로 평가하였음.
(5) 기호(4) 토지 일부는 현황 인접지와 지적 경계 구분없는 일단의 전 및 비포장도로 상태
로 추후 필요시 측량에 의하여 경계 및 현황 등에 대하여 재확인 바람.
(6) 기호(5) 토지는 홍승관 지분에 대한 평가인 바, 입찰시 유의바람.
(7) 기호(6) 토지는 농림지역 및 보전관리지역에 속하는 토지로서, 국토교통부 제공 확인도
면상 용도지역별 면적비율을 적용하여 평가하였으며, 지상에 자생하는 임목의 경우 경제
적 가치 및 거래관행상 임지에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 2000.10.11. 사용승인을 득한 경량철골조 목조판넬지붕 2층 단독주택으로서,
외벽 : 드라이비트마감
창호 : 하이샷시창임

이용상태

본건은 2층 단독주택으로서 일반건축물대장상
1층 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관
2층 : 방2
등의 구조임.

설비내역

급ㆍ배수 등 위생설비 및 기본설비 되어 있으며, 개별난방임.

부합물 및 종물

별첨 ‘건물개황도 및 내부구조도’와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건 내부구조도는 일반건축물대장상 도면을 도시하여 작성하였는 바, 입찰시 이용상황
등 재확인 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록4 공부상 하천이나 현황 전 및 비포장도로이며 인접지와 경계측량 필요할 수 있음
- 목록5 지분매각임,공부상 하천이나 현황 전 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경5801 (2)

소재지: 경기도 양평군 양서면 국수리 299-8

용도: 하천 (공부상) / 현황 전 및 비포장도로

감정가: 22,208,000원

토지 면적: 129.00㎡ (약 39.02평)

토지 지분: 86.0025㎡ (약 25.99평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 조*

1.1. 토지 상세 정보

* 기호(1,2,4,5) 토지는 양평군 양서면 국수리 소재 "국수역(경의중앙선)" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 음식점 등 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역임. 인근 지역은 전원주택단지, 농촌마을, 국도변 상가지대, 농경지대가 혼재하는 지역임.

* 기호(6) 토지는 양평군 옥천면 아신리 소재 "아신2리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 야산지대, 농촌마을, 전원주택지대, 농경지, 임야가 혼재하는 지역임.

* 기호(1,2) 토지는 단독주택 건부지 상태임.

* 기호(4) 토지는 부정형의 전 및 현황 비포장도로 상태임.

* 기호(5) 토지는 부정형의 전 상태이며, 지분 매각 대상임.

* 기호(6) 토지는 장방형의 완경사지로 자연림 상태이며, 맹지이고 차량 출입이 불가능함.

1.2. 건물 상세 정보

본 매각 대상에는 건물이 포함되지 않습니다. "매각 대상: 토지일부지분매각"이며, 건물 면적이 0.00㎡로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

기호(1,2,4,5) 토지는 양평군 양서면 국수리 소재 "국수역(경의중앙선)" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 음식점 등 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역임. 인근 지역은 전원주택단지, 농촌마을, 국도변 상가지대, 농경지대가 혼재하는 지역임. 기호(6) 토지는 양평군 옥천면 아신리 소재 "아신2리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 야산지대, 농촌마을, 전원주택지대, 농경지, 임야가 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

기호(1,2,4,5) 토지는 차량 출입이 가능한 상태이며, 인근 국도와의 거리 및 계통 등으로 보아 차량 이용 편의성은 대체로 무난함. 대중교통 여건은 인근 국수역까지의 거리, 버스정류장까지의 거리 및 노선 등 대체로 무난한 편임.

기호(6) 토지는 차량 출입이 불가능한 상태이며, 대중교통 여건은 인근 버스정류장까지의 거리 및 노선 등 다소 불편한 편임.

2.3. 도로상태

기호(1,2) 토지 남서측, 기호(5) 토지 동측으로 기호(4) 일부를 포함하는 비포장 도로가 개설되어 있으며, 이 도로는 동측 국수역길 내지 남측 경강로(국도6호선) 등과 연결됨.

기호(6) 토지는 맹지임.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 접수일자: 2003-06-27 / 권리종류: 소유권이전 / 권리자: 홍*

* 접수일자: 2016-04-07 / 권리종류: 근저당권 / 권리자: 양서농협 / 권리금액: 324,000,000원 / 말소기준권리

* 접수일자: 2022-12-26 / 권리종류: 소유권이전청구권가등기 / 권리자: 신* (증여예약)

* 접수일자: 2024-10-31 / 권리종류: 강제경매 / 권리자: 조* / 권리금액: 85,588,193원 (본건 2024타경5801)

* 접수일자: 2025-10-01 / 권리종류: 임의경매 / 권리자: 양서농협 (2025타경903)

3.2. 등기부채권 총액: 324,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (자료상 특이사항 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

해당 물건지 인근은 경의중앙선 국수역을 중심으로 형성된 상가지대와 농경지, 주거지가 혼재된 지역입니다. 국도6호선(경강로) 인근으로 상업 시설 및 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 전원주택단지와 농촌 마을이 혼재되어 있어, 지역 특성에 맞는 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 국수역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 국도6호선 접근성이 양호하여 차량 이동 또한 용이합니다.

* 편의시설: 국수역 인근의 근린생활시설 및 상가지대를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 지정 등 장기적인 주거 환경 개선 및 신규 개발 가능성이 있습니다. 구체적인 학교 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

* 중복사건: 여러 경매 사건이 겹쳐 있습니다.

* 지분매각: 토지 일부 지분만 매각 대상이므로, 공유자 간의 협의 또는 분쟁 발생 가능성이 있습니다. (특히 목록5)

* 개발행위허가제한지역: 해당 지역은 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 여러 부동산이 공동으로 담보로 제공되었음을 의미합니다.

6.2. 주의사항

* 일괄매각: "일괄매각"이라는 주의사항이 있으나, "매각 대상: 토지일부지분매각"으로 명시되어 있어 매각 대상 범위에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 현황과 공부상 차이:

* 목록4: 공부상 하천이나 현황은 전 및 비포장도로 상태이며, 인접지와의 경계 측량이 필요할 수 있습니다.

* 목록5: 지분 매각이며, 공부상 하천이나 현황은 전 상태입니다.

* 기타:

* 기호(1) 토지 동측 일부가 인접지(277-3)의 부속 토지 상태로 보일 수 있어, 입찰 시 점유 관계 등을 재확인해야 합니다.

* 기호(6) 토지는 맹지이며 차량 출입이 불가합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 기호(1): 계획관리지역, 주거개발진흥지구(국수1), 개발행위허가제한지역, 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)

* 기호(2): 농림지역, 주거개발진흥지구(국수1), 개발행위허가제한지역, 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)

* 기호(4): 농림지역, 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)

* 기호(5): 농림지역, 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)

* 기호(6): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역(아세아연합신학대학교), 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역, 수질보전특별대책지역(1권역)

6.4. 혐오시설

현재까지 조사된 바로는 해당 물건지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 수질보전특별대책지역(1권역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 배출시설설치제한지역 등 강화된 환경 규제가 적용되는 지역으로, 이와 관련된 법규 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 양서면 국수리 일대의 토지 일부 지분 매각 건입니다. 경의중앙선 국수역 및 국도6호선 인근에 위치하여 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있는 지역입니다. 그러나 공부상 하천이나 현황 전/비포장도로 상태인 점, 지분 매각으로 인한 공유자 문제 발생 가능성, 개발행위허가제한지역 지정 등은 리스크 요인으로 신중하게 고려해야 합니다. 또한, 수질보전특별대책지역 등 여러 환경 관련 규제가 적용되는 지역이므로 관련 법규 준수가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 국수역 및 국도6호선 인근의 우수한 교통 접근성을 가지고 있습니다.

* 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 지정 등은 향후 지역 개발에 대한 기대감을 높입니다.

* 단독주택 건부지, 농경지, 산림이 혼재된 지역으로, 지역 특성에 맞는 개발 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있으나, 지분 매각 및 각종 제한사항을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가, 현황, 권리관계, 시장 동향, 물건의 특성(지분 매각, 현황과 공부상 차이, 각종 제한사항 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 공부와 현황의 차이, 개발행위허가제한 등 다수의 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 주변 시세 조사가 필수적이며, 입찰 참여 시에는 이러한 위험 요소를 감안하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

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